Après la crise du Covid, comment vos clients choisissent-ils leurs bureaux ?
Pour les gros utilisateurs de surface de bureaux, la question du télétravail s’est posée rapidement, ainsi que la question de la réorganisation de l’utilisation des bureaux. Un premier mode de raisonnement consiste à réfléchir en nombre de salariés : on est 100, il me faut 100 bureaux. Et il y a un mode d’occupation tourné vers le nombre de postes de travail : un salarié qui travaille 35 heures est au bureau 9 mois et demi par an. Quand on a 100 personnes à loger sur un programme tertiaire, avec les ratios habituels, on a un besoin qui est de l’ordre de 1 500 m2 de bureau. Si on raisonne en poste de travail, on se rend compte qu’avec 60 postes voire 70 postes de travail pour être confortable, on a largement assez. Et quand le poste de travail n’est plus affecté, on n’a plus besoin d’avoir des bureaux fermés, plus besoin d’avoir une armoire individuelle mais on peut s’installer confortablement sur un open-space avec des points de détente. Au final, pour 60 postes de travail, il faut 700 m2. Donc la moitié du besoin initial. On rentre donc dans une logique de réduction des surfaces. Mais aussi dans un confort d’utilisation plus important. Le confort, c’est la climatisation, un service de restauration dans l’immeuble et une salle de sport. La caricature, c’est le baby-foot avec des canapés, mais dans la pratique, c’est faire de l’endroit où on travaille un lieu de vie.
Les éléments de réflexion sont différents pour les petites surfaces ?
Les réflexions portent aujourd’hui beaucoup moins sur le locatif, pour des raisons financières. Petites et moyennes surfaces veut dire petite et moyenne entreprise, donc avec un patron qui peut aussi être investisseur. Les taux d’intérêt sont toujours très bas, et sauf en cas de croissance démesurée de l’effectif, les dirigeants préfèrent acheter. Même un peu plus grand pour prévoir. Cette tendance s’explique aussi par la raréfaction de l’offre à Nancy. Comme il n’y a plus de production de neuf, l’offre va dégonfler très vite. Il y a un effet d’aubaine : il faut prendre les mètres carrés maintenant, avant de se retrouver à la rue sans possibilité de déménager. Donc il vaut mieux acheter 4 500 m2 et accueillir des locataires sur 2 000 m2. Entre la possibilité d’acheter avec un taux à 1 % ou devenir locataire en servant une rentabilité de 5 % pour un investisseur, concrètement, acheter coûte moins cher.
Vous parlez de l’offre dans le neuf. Où les programmes en sont-ils à Nancy ?
Les programmes de bureaux qui n’étaient pas déclenchés avant le Covid ont été quasiment tous arrêtés. On savait déjà qu’il allait y avoir un problème d’offre à horizon 2023, 2024 et 2025, parce qu’on était déjà sur la fin des programmes Nancy Grand Cœur et Rives de Meurthe, mais là, ça vient encore un peu plus tôt. Les programmes qui devaient être livrés en 2024-2025 ne seront peut-être jamais livrés. Le discours officiel c’est : on arrête tout, on se donne 18 mois et après on décide. Dans le meilleur des cas, il y aura 18 mois de retard, dans le pire des cas, on aura 18 mois, plus une réaffectation des terrains, plus une instruction des permis, plus un délai de construction… Dans les années qui viennent, nous allons avoir un déplacement des programmes du centre vers la périphérie. Parce que c’est beaucoup plus facile pour les opérateurs privés, alors qu’au centre, et ça doit être valable dans beaucoup de villes, le foncier est, au moins régulé, voire détenu par le public.
