L
es protagonistes
D'un côté, Altarea Cogedim, foncière de commerce et promoteur, présent en France, Espagne et Italie. Le groupe contrôle 38 centres commerciaux, dont Cap 3.000, racheté en 2010 aux Galeries Lafayette. Présenté comme le fleuron d'Altarea, le centre de Saint-Laurent du Var génère un chiffre d'affaires supérieur à 400 M€. Coté sur Euronext Paris, le groupe affiche une capitalisation boursière de 1,7 Md€. De l'autre, le binôme Unibail-Rodamco/Socri. Présent dans 12 pays, doté d'un portefeuille d'actifs évalué à 33,6 Md€, Unibail possède 83 centres commerciaux en Europe. Pour la réalisation de Polygone Riviera, le groupe s'est associé à 50/50 au spécialiste de l'hôtellerie de luxe et de l'immobilier commercial, Socri. Ce dernier assurera la gestion du centre de Cagnes-sur-Mer, quand Unibail chapeautera la partie "asset management" et "marketing".
Le projet
Plus vieux centre commercial de France, Cap 3.000 s'offre pour ses 45 ans un lifting complet de 400 M€. La surface commerciale passera de 85.000 à 135.000 m², le nombre de magasins de 140 à 300. Le parking, en partie souterrain, totalisera 4.800 places, contre 2.800 aujourd'hui et un nouveau mail premium sera érigé à l'Ouest du centre. Côté architecture, on privilégie les formes souples et organiques, avec rubans de verre et d'aluminium, terrasses et verrières entourées d'une écharpe végétale conduisant vers la mer, pour en faire « un centre les pieds dans le sable ». À Cagnes, il s'agit de faire sortir de terre une ville shopping de 150 boutiques, mêlant mode, art contemporain et loisirs sur 10 hectares, dont 7 de surface commerciale. Inspiré par les univers de Sunset Boulevard et des villages méditerranéens typiques, Polygone Riviera se veut le premier "lifestyle mall" de France à ciel ouvert. Il sera organisé en 4 quartiers, avec une forte orientation artistique au travers d'un parcours jalonné d'une dizaine d'oeuvres permanentes, que viendront compléter des collections temporaires. Question parking, 3.000 places en sous-sol seront créées. Le tout pour une enveloppe de 350 M€.
Le positionnement
À Cap 3.000, on ne change rien. Son coeur de cible reste la famille et le « haut de gamme accessible » qu'abritera la future aile premium. Si la commercialisation des surfaces n'a pas encore débuté, Altarea parle « de plusieurs centaines d'enseignes intéressées ». Le groupe entend faire venir des marques internationales inédites ou peu présentes en France. De même, l'absence d'enseigne culturelle cherche à être comblée. À Polygone Riviera, on parie sur une offre diversifiée pour multiplier les raisons de venir. Les classiques de la mode et de la déco (Mango, Zara, Botanic, etc.) ont déjà signé. Le luxe, pur et dur ou en entrée de gamme, sera porté par le Printemps, sur 9.000 m², et des enseignes « inspirationnelles » comme Zadig et Voltaire. L'offre loisirs sera représentée par un cinéma multiplexe de 11 salles et 28 restaurants. À ce jour, 73 % des surfaces ont été commercialisées.
Les objectifs
10 millions de visiteurs annuels aujourd'hui, 14 millions à terme pour Cap 3.000. Polygone vise, lui, entre 8 et 10 millions de visiteurs par an. En termes d'emplois, à Cagnes comme à Saint-Laurent, on table sur 1.500 créations de postes.
Le calendrier
Le nouveau Cap 3.000 devrait être livré dans sa totalité en 2018, toutefois la première phase de travaux concernant les parkings et accès s'achèvera début 2016. Quant à l'ouverture de Polygone, elle est programmée pour octobre 2015.
Ce qu'ils disent de l'autre
Alain Taravella, président fondateur d'Altarea Cogedim : « La concurrence existe, nous ne la sous-estimons pas. Polygone peut être un challenger coriace. Toutefois, Cap 3.000 justifie d'un avantage compétitif certain car le centre est déjà existant, connu et réputé. Les enseignes préfèrent aller dans des sites avérés plutôt qu'en construction. » Éric Houviez, directeur développement des projets européens d'Unibail-Rodamco : « Ce sont deux projets différents, notamment en matière d'expérience client pour laquelle notre politique événementielle et notre offre de services 4* ne souffrent pas la comparaison. Cap 3.000 performe, tant mieux. Il y a de la place pour tous. Le département des Alpes-Maritimes est sous-équipé, sa densité commerciale est inférieure de 15 % à la moyenne nationale. »
Commerces. Le centre commercial Cap 3.000 annonce sa mue alors qu'à quelques kilomètres de là s'achèvent les travaux de gros-oeuvre de Polygone Riviera. L'occasion de faire un point sur les deux projets phares du département en matière d'urbanisme commercial.
