L'année 2018 devrait être encore meilleure que 2017. C'est ce que s'accordent à dire tous les professionnels de l'immobilier, en Bretagne comme dans le reste de la France. L'activité économique désormais repartie devrait être très favorable au marché des bureaux notamment. Les entreprises, quel que soit leur secteur d'activité, sont aujourd'hui prêtes à se projeter vers un déménagement ou un agrandissement, ce qui a déjà commencé à « re-booster » le marché de l'immobilier d'entreprise en 2017.
Année record en 2017
« 2016 avait déjà été une excellente année. En 2017, nous avons connu une année record », souligne Stéphane Dauphin, président de la Fnaim Entreprises 35. La fédération a notamment enregistré une croissance de plus de 10 % en un an de la demande placée en bureaux (109 000 m²) et en locaux d’activités (110 000 m²) sur la métropole rennaise. « Cette progression jamais atteinte s’explique en partie par la conjonction d’une reprise économique nationale amorcée en 2017 et par la livraison des premiers grands chantiers structurants locaux (LGV, centre des congrès de Rennes...) ». Même son de cloche dans le Finistère, où 90 000 m² de locaux ont été autorisés dans le Pays de Brest au 1er semestre 2017 Soit une légère baisse par rapport à 2016, mais qui était une année exceptionnelle...
Les entreprises sont prêtes à s'agrandir
« Nous enregistrons une recrudescence des contacts d'entreprises qui ont des projets et un besoin de bouger », constate Nolwenn Lam-Kermarrec, présidente de Kermarrec Promotion. Ce dynamisme dans l'immobilier d'entreprise fait suite à un redémarrage du marché du logement, déjà bien réamorcé. « Le foncier de bureaux est très lié à la conjoncture. Celle-ci étant positive, nous avons pris des positions sur du foncier. Nous savons que les dossiers vont être enclenchés cette année. Les entreprises avaient mis le couvercle en attendant la stabilisation. Tous les feux sont aujourd'hui au vert et les élections présidentielles sont passées. Ce constat est valable pour Rennes, mais également pour Brest, où de nombreux projets sont à l'étude, et dans une moindre mesure à Vannes et Saint-Malo. »
La logistique en force en centre-Bretagne
Dans les Côtes-d'Armor, le marché se porte plutôt bien également, même s'il compte moins d'acteurs qu’à Rennes ou Brest. « Ce sont d'ailleurs les bureaux qui ont boosté le secteur de l'immobilier depuis 2013, notamment à Plérin, autour de l'arrivée de la polyclinique. C'est un projet structurant pour l'agglomération », constate Arlan Boulain, chargé d'affaires chez Bleu Mercure. Dans ce département, les locaux d'activités, eux, restent diffus. « Nous avons de plus en plus de demandes à Loudéac, notamment en logistique, messagerie et distribution. Les métiers du transport et du e-commerce sont en mutation et ont besoin de très grands terrains pour construire des plateformes. Les entreprises ont du mal à les trouver près des grandes villes où le foncier est plus rare ». Le centre Bretagne est idéal pour cela, et en plus très bien placé pour livrer les quatre départements et au-delà ! La capitale costarmoricaine, elle, a vu l'arrivée d'une offre importante de bureaux neufs (10 000 m²) en 2017. « Il faut du temps pour absorber cette offre. Mais depuis deux ans, le marché est porté par des projets structurants. C'est bon signe, car nous avons désormais beaucoup plus d'appels entrants », souligne Arlan Boulain.
Un constat que porte également Philippe Flatrès, de L'Immobilière d'Entreprise, présente sur le Finistère et le Morbihan (et qui a enregistré +20 % d'activité en 2017) : « Les contacts entrants, via nos sites internet, sont nouveaux en immobilier d'entreprise. Et ce sont des demandes qualifiées, avec de vrais projets, des entreprises qui ont les moyens d'investir ». Révélateur d'un contexte favorable pour tous ces territoires, où il règne une activité est soutenue, « avec une bonne dynamique d'offre et de demande ».
Les zones tertiaires sont prisées
Toutefois, beaucoup de produits ne trouvent pas preneur : ceux qui ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite, les locaux obsolètes, mal isolés...
« Les grands groupes et administrations sont sensibles aux normes environnementales, ajoute Philippe Flatrès. Mais un produit bien placé peut trouver un investisseur en 48 heures. L’engouement est revenu. Il y a clairement un déficit de l'offre pour ce public-là ».
Les investisseurs et occupants visent en effet aujourd’hui davantage les zones d’activités dédiées. « Les zones tertiaires sont tendance, constate Nolwenn Lam-Kermarrec. Les bâtiments de bureaux sont moins prisés dans les espaces diffus, car les entreprises ont aujourd'hui besoin de se fédérer entre-elles ». Chacune va accueillir et attirer des typologies d'entreprises différentes, pour créer une émulation : agroalimentaire à Atalante-Champeaux Rennes, numérique aux Champs-Blancs à Rennes, biotechnologies à Atalante Saint-Malo, etc. Trois exemples de zones en développement.
Investir dans l’immobilier
Dans ce contexte, investir dans l’immobilier d’entreprise séduit donc de nouveau. « On sent un frémissement », souligne Stéphane Dauphin. 2017 a vu la confirmation du retour des foncières et des groupes immobiliers régionaux. D’autant que les valeurs locatives en Bretagne restent maîtrisées et les taux de rendements (à plus de 6 %) demeurent attractifs, alors qu'ils ont tendance à baisser dans d'autres métropoles françaises. « Les bâtiments de périphérie en Finistère et Morbihan, peuvent parfois afficher des rendements à 8 %, les murs commerciaux de centre-ville autour de 7 %, calcule Philippe Flatrès, avant de pointer un bémol : certaines villes moyennes ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Cela risque de créer un trou d’air dans le bâtiment et ralentir la construction à partir de 2020 à Lorient, Vannes, Quimper et Brest notamment ».
