Les plans de la résidence que Rénald Belhade souhaite faire construire au Bouscat sont près depuis 2 ans. Pourtant, le terrain de 2.000m² est toujours en friche. Si les travaux n'ont pas démarré, c'est que le promoteur fait face à une véritable bataille judiciaire. Après avoir attaqué le maire pour excès de pouvoir, aux fins d'annulation de l'arrêté de permis de construire, quatre riverains ont entamé un bras-de-fer judiciaire contre le projet de Rénald Belhade. «Je n'ai pas utilisé la totalité de mes droits à construire, 40% du terrain est réservé à des espaces verts et il n'y a pas de fenêtres qui donnent sur le voisinage en R+1, déclare l'entrepreneur. Je ne vois pas en quoi mon projet ne s'intègre pas à son environnement!» C'est que les riverains disposent d'une arme implacable: le temps.
Tribunal administratif de Bordeaux engorgé
«Le tribunal administratif de Bordeaux met entre 2 ans et demi et 3 ans pour statuer sur les procédures liées aux permis de construire, explique Me Fabrice Delavoye, avocat spécialisé dans le droit immobilier. Et un appel prend 10 à 12 mois. Certes, le chantier peut démarrer, mais aux risques et périls du maître d'ouvrage». Car si le permis est finalement amendé, voire annulé, le maître d'ouvrage devra revoir sa copie. Une épée de Damoclès pèse donc pendant de longs mois sur les porteurs de projets. La situation est d'autant plus délicate pour les maîtres d'ouvrage que la partie adversaire ne risque pas grand-chose, pour ne pas dire rien... «Je n'ai jamais constaté de condamnation pour abus de recours, affirme Me Fabrice Delavoye. Les tribunaux considèrent que le droit de l'urbanisme est complexe et qu'un riverain peut interpréter les règles». Aucune loi n'existe à ce jour pour sanctionner les recours abusifs contre les permis de construire. Une proposition de loi a bien été présentée en 2010 au Sénat, mais elle n'a jamais été votée. Seul l'abus d'ester en justice est donc prévu, mais il est très rarement appliqué.
Hausse du nombre de recours
Le tribunal administratif de Bordeaux a jugé 600 affaires liées à l'urbanisme en 2011. «La tendance est à la hausse, estime Me Fabrice Delavoye. D'une part parce que le marché immobilier se densifie, avec des projets de grande ampleur. Des personnes installées en zone périurbaine voient les pavillons voisins remplacés par des logements collectifs. D'autre part parce que les personnes sont mieux informées qu'avant sur leurs droits, notamment avec Internet». Résultat, le cas de Rénald Belhade n'est pas isolé: promoteurs, industriels ou grandes surfaces voient leurs permis attaqués pour des raisons parfois obscures... Quelques solutions permettent toutefois de faire face aux recours. «Il faut présenter son projet le plus en amont possible aux riverains et jouer la carte de la transparence», explique Pascal Bertrand, président régional de la Fédération des promoteurs immobiliers. C'est la solution que Cogedim a retenue pour son projet de nouveau quartier Jean Hameau à La Teste-de-Buch. Une maison du projet est installée au centre-ville, qui accueille les réunions du comité de pilotage et des expositions autour du projet.
Garantie "permis de construire"
Si un recours est tout de même déposé devant le tribunal administratif, une solution d'assurance existe depuis peu. La SMABTP propose une garantie "permis de construire" qui répond aux besoins d'assurance contre les recours illégitimes. Enfin, pour gagner du temps, il est possible d'aboutir à une solution transactionnelle avec les riverains. Mais céder à de telles pratiques ne risque-t-il pas d'encourager le développement des recours?
Urbanisme Les personnes qui attaquent en justice un permis de construire peuvent retarder un projet de construction de plus de 3 ans, sans aucun risque.
