Metrotech : Quel est le problème?

Il est vrai qu'à l'annonce de l'acquisition de ce site gigantesque de la couronne stéphanoise il y a presque 10 ans, professionnels de l'immobilier et observateurs économiques étaient plus que dubitatifs. Saint-Étienne Métropole affichait sa volonté de transformer l'ex hôpital psychiatrique de Saint-Jean-Bonnefonds en parc high-tech. L'ambition, démesurée au regard du potentiel de la ville, faisait sourire. «Nous avons pu commencer à commercialiser en 2008. À l'époque, ma mission était de vendre des bâtiments entiers, soit 1.500m², à des entreprises high-tech. Effectivement, on a été très mauvais parce que de telles demandes, sur Saint-Étienne, on n'en a pas souvent!», se souvient Bertrand Serre, directeur associé de GIT immobilier, le principal acteur local sur ce secteur.




Réorientation

En 2010, face à des milliers de m² désespérément vides malgré l'arrivée providentielle d'Acticall, face à des frais de fonctionnement et d'entretien élevés, Saint-Étienne Métropole revoit sa stratégie et s'adapte aux contraintes locales. Depuis deux ans, on ne parle plus de technologies ou d'high-tech mais simplement de tertiaire. Autre réorientation, encore plus récente, la possibilité de proposer des petites surfaces, et non plus des bâtiments entiers de 1.500m² Résultat: la pépinière de 1.500m² est désormais pleine et doit prochainement s'étendre dans un bâtiment voisin. Au total, ce sont 40% des quelque 20.000m² de bâtiments cessibles qui sont occupés. H2AD, Acticall, Lotim, Geometric, Soliseo, Alvega, Nalods... Une trentaine d'entreprises pesant 600 emplois est d'ores et déjà présente sur le parc de Métrotech. Ce n'est pas si mal, c'est mieux que l'idée assez répandue d'échec patent probablement renforcée par l'immensité du site mais on est encore très loin des objectifs et des 3.000 emplois espérés. Seuls 8 des 17 bâtiments sont occupés. L'agglomération a investi lourdement sur le site, 46 millions d'euros depuis 2003 (dont 10 millions d'acquisition). Chaque année, 1,5 million d'euro est budgété pour l'aménagement et la réhabilitation des bâtiments. Des services haut-de-gamme sont proposés avec un amphithéâtre de 300 places, des salles de réunion, la fibre optique... Une crèche, une cafétéria, des places de parkings, des navettes Stas ont été mises en place. Les entrepreneurs de la zone sont particulièrement écoutés avec des aménagements de loyer si nécessaires, des espaces modulables très facilement, des tarifs intéressants à la vente ou à la location, une labellisation assurant une commercialisation prioritaire de l'Adel42...




Des handicaps pesants

Alors, finalement, quel est le problème? Pourquoi Métrotech, le green park stéphanois, le projet économique phare de Saint-Étienne Métropole ne se dirige-t-il pas plus vite vers ses objectifs? La crise et le ralentissement économiques sont évidemment des facteurs importants. Mais ce ne sont pas les seuls handicaps du parc d'activité. «C'est le contexte stéphanois le plus gros problème», lance Gérard Guyot, en charge de la commercialisation de Metrotech pour le spécialiste Lyonnais de l'immobilier, Brice Robert. «On a l'impression que dans le tertiaire, à Saint-Étienne, c'est parti dans tous les sens. Il y a le Technopôle et tous ses bâtiments en zone franche qui se sont construits ces derniers mois et il y a Châteaucreux. Et puis, les administrations qui se sont installées à Chateaucreux ont laissé beaucoup de bureaux vacants en très bon état, de seconde main donc à des tarifs très compétitifs. Metrotech ne peut pas rivaliser». Effectivement, selon l'étude annuelle de GIT immobilier, 80.000m² de bureaux seraient actuellement vacants sur la grosse agglomération. Un chiffre à mettre en regard avec les quelque 12.000m² commercialisés (vendus ou loués) sur la même zone depuis le début de l'année... Bertrand Serre confirme mais tempère: «C'est vrai que jusqu'à présent, Métrotech était en concurrence directe avec le Technopole. Beaucoup de mes clients à qui j'ai proposé Métrotech sont allés sur la zone franche. Il reste encore un peu de place là-bas mais l'offre commence à se tarir. Metrotech est le suivant sur la liste. Car concernant Châteaucreux, de toute façon, on n'est pas sur la même cible. Ceux-là ont besoin d'un emplacement de coeur de ville». Gérard Guyot, dans un trait d'humour, suggère: «il aurait été plus simple que toutes ces administrations, la DDE et les autres, se délocalisent à Métrotech. Il aurait été plus facile ensuite de commercialiser Chateaucreux plutôt que Metrotech...» Car on en vient à la deuxième épine dans le pied de la communauté d'agglomération: l'emplacement géographique et l'accessibilité de Métrotech. À quelques kilomètres seulement des sorties d'autoroutes de Saint-Chamond et de Saint-Jean-Bonnefonds, la zone est néanmoins souvent estimée comme difficile d'accès avec une traversée pénible de Saint-Jean-Bonnefonds. L'échangeur de la Varizelle "vendu" aux premières entreprises installées et attendu pour 2014 au plus tard ne sera pas réalisé dans les temps. En cause, un désaccord sur le financement. Un fléchage sommaire depuis les sorties, notamment depuis Saint-Chamond, n'arrangeant pas la situation. «Pourquoi, Métrotech ne serait pas annoncée sur les sorties comme c'est le cas de la Zone des Plaines?», s'interroge René Bayle, le directeur de l'Adel 42. Sans compter qu'à cette difficulté d'accès s'ajoute la situation particulièrement isolée à laquelle les services, notamment de caféteria, ne pallient pas entièrement. «Vous n'avez rien autour pour déjeuner ou faire vos courses. Franchement, ceux qui veulent la campagne vont à Chazelles-sur -Lyon ou à Aurec. Et là, ils ont des tarifs vraiment très compétitifs. Les autres préfèrent le Technopole ou Molina à la rigueur. Les tarifs de Metrotech ne sont pas très élevés, mais trop par rapport à son emplacement», regrette Michael Marras d'Elite Immobilier, lui aussi chargé de commercialiser la zone. «Je propose systématiquement Métrotech à mes clients. Mais franchement, ils y vont s'il n'y a rien d'autre... C'est dommage car le site en lui-même est d'une très grande qualité». Et de conclure: «effectivement, un échangeur à la Varizelle avec une voirie correcte jusqu'à Metrotech changerait complètement la donne». Oui, mais quand?