«Le choix ne dépend pas tant du métier ou du secteur d'activité de la société, que de ses objectifs économiques, humains et de développement», soutient Alexis Motte, président de Mobilitis, cabinet spécialisé dans le conseil et l'ingénierie immobilière. Les questions à se poser sont variées : perspectives de croissance, rationalisation des coûts, problématique de recrutement, logique géographique, constitution d'un patrimoine, etc.».
Réduction des soutiens bancaires
Premier paramètre à prendre en ligne de compte : la santé financière de votre entreprise vous permet-elle d'envisager un investissement immobilier ? Car si les banques finançaient encore récemment des projets à hauteur de 80% ou plus, elles ne consentent plus aujourd'hui à couvrir que 50 à 60%. Vous devrez donc mobiliser une partie de vos fonds propres dans l'acquisition du bien immobilier. Autant de ressources en moins pour le développement de l'activité propre de l'entreprise. Ce qui réduirait vos marges de manoeuvre et votre capacité d'endettement pour d'autres types d'investissements plus liés à votre coeur de métier. Si votre entreprise n'a pas de souci de liquidités, se pose alors la question de l'intérêt économique de l'achat. Pour vous décider, vous devrez réaliser des simulations pour comparer le coût annuel d'un loyer et l'ensemble des charges locatives additionnelles au coût d'une acquisition : fonds propres, financement, charges. «L'achat a du sens aujourd'hui si l'on acquiert un bien à 15 ou 20 % en dessous de la valeur locative présentée par le marché», estime Alexis Motte. Ensuite, entre en ligne de compte le paramètre patrimonial. «Parmi ceux qui préfèrent acheter, on trouve généralement les PME/PMI, ainsi que les libéraux (experts comptables, médecins, avocats, etc.), des structures à dimension familiale, qui voient dans l'acquisition de leurs locaux un moyen de se constituer un patrimoine», souligne Matthieu Garreaud, du cabinet de conseil immobilier DTZ.
Visibilité sur six ans
L'outil immobilier est peu souple, il induit des frais conséquents, et il vaut donc mieux avoir une certaine visibilité sur son business... sur au moins six ans pour l'acquisition. Et ceux qui envisagent de vendre leur société à court terme feraient mieux de s'abstenir d'investir dans les murs pour ne pas dissuader un éventuel repreneur. Le coût de l'immobilier représente en effet un frein pour un repreneur, sauf bien entendu dans le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel ou d'une maison de retraite, par exemple.
Acheter ou louer est une décision qui engage l'entreprise pour plusieurs années et ne peut être dictée uniquement par les opportunités du marché.
