Les chiffres 2012-2013 de la Fnaim Entreprises sont sans appel pour Rennes. La capitale bretonne a perdu des plumes (et des places) au classement national de la demande placée en immobilier tertiaire. Avec une baisse de 31 % en mètres carrés « transactés », Rennes se classe en bas de tableau au 14e rang, juste devant Rouen (- 36 %), non loin de Marseille (- 29 %), Strasbourg (-24 %). Certes, la rivale nantaise est aussi à la peine (- 18 % avec 79.000 m²), mais Rennes a beaucoup perdu passant de 104.000 à 71.500 m². Hormis un trou d'air en 2009, la métropole rennaise est revenue pile à son niveau de 2005. Et puis, en tête de ce palmarès, Lyon et Lille ont, par exemple, enregistré de très grosses transactions aux volumes de plus de 20.000 m² en une seule opération. De quoi distancer les autres.
Quelles explications ?
Pourtant, la Fnaim Entreprises parle d'une année « en demi-teinte » pour l'Ille-et-Vilaine. Cet écart « prévisible » a en effet plusieurs explications... « 2012 avait été une année extraordinaire », rappelle Hervé Kermarrec, président de Fnaim Entreprises 35. En volume de mètres carrés « transactés », Rennes se positionne comme « 7e marché national, juste derrière Nantes », rectifie-t-il. Et hors comptes propres, la chute s'atténue, n'étant plus « que » de 9 %. Les comptes propres et clés en main représentaient 36.000 m² en 2012 contre 9.500 m² en 2013. « Le marché rennais a donc plutôt bien résisté », se défend Hervé Kermarrec. Pour un acteur rennais du bâtiment, qui souhaite garder l'anonymat, une tendance de 50 à 70.000 m² est « un niveau correct » pour Rennes.
« La reprise sera modérée »
On se console comme on peut. « Le marché résiste mieux qu'en 2009 », note Stéphanie Renet, de BNP Real Estate qui annonce « une reprise modérée ». Ce sont les petites et moyennes surfaces (45 % en nombre) qui ont le mieux résisté. En revanche, l'offre de bureaux disponible à un an, soit 140.000 m², se stabilise. Et, l'offre de seconde main (64 % du stock global) marque un coup d'arrêt après plusieurs années de progression. Un quart du stock est jugé en bon état, 57 % en état d'usage et 18 % à rénover. « L'offre neuve s'est quant à elle sensiblement développée », selon la Fnaim, qui liste les livraisons de chantiers démarrés en 2012 : New Way Mabilais en centre-ville (12.000 m²), Energies sur Atalante-Beaulieu (4.000 m²), etc. L'offre immédiatement disponible grimpe en conséquence, à 40.000 m², soit le double du volume de début 2013. Et elle va encore s'intensifier en 2015-2016 en centre-ville avec les programmes d'EuroRennes notamment.
Sortir le buldozer
« Un coup de booster » en perspective selon Laurent Giboire (groupe Giboire) qui rencontre, par ailleurs, des investisseurs de plus en plus sélectifs. « Les ventes en blanc, on oublie ! », selon lui qui réclame une évolution du réglement d'urbanisme pour transformer en logements des bureaux vétustes que personne ne veut rénover. Il n'a qu'un mot pour résumer sa méthode : « buldozer ». Le stock actuel est en effet tel qu'on a l'embarras du choix ! Malgré tout, l'ouest et le sud de Rennes sont boudés au profit de l'est (Champs Blancs) et du nord (Saint-Grégoire).
Un pôle logistique réclamé Côté entrepôts et logistique, Stéphane Dauphin (DTZ) constate « un marché qui pousse ». Le stock s'est « largement résorbé » (sur les entrepôts aux normes) diminuant même de moitié. La demande placée, quant à elle, a doublé passant de 38.000 à 74.000 m². Les ventes ne représentent que 6 % des transactions. Le stock est aujourd'hui « restreint » et un déséquilibre se forme entre la demande et l'offre (essentiellement des petites surfaces sans autorisations d'exploiter). « Il est temps de réfléchir sérieusement à un pôle logistique adapté à notre métropole, réclame l'expert rennais. C'est une demande formulée par nos clients. »
Géry Bertrande
Le bilan annuel des transactions tertiaires n'est pas bon pour la métropole rennaise, en baisse de 31 % ! L'année 2012, qui avait été un excellent cru, n'explique pas tout...
