« Ils travaillent bien à Nantes, les Rennais. Mais l'inverse n'est pas suffisamment vrai », fait observer François-Xavier Trivière, directeur territoires et projets du promoteur Brémond à Vigneux de Bretagne. Difficile de corroborer cette déclaration par une comparaison précise de l'activité des promoteurs rennais et nantais en immobilier de logements. Chiffres d'affaires, nombre de logements construits, nombre de logements vendus, les informations sont disparates. Cependant, on peut constater qu'hormis Bati-Nantes et le groupe Réalités, rares sont les Nantais à se hasarder à Rennes.
Un marché nantais ouvert
Dans le même temps, les groupes rennais Blot, Giboire, Lamotte, Launay, etc., ont investi la Cité des Ducs via de multiples programmes. À titre d'exemple, le Rennais Giboire réalise actuellement 407 appartements (sans compter les maisons et l'opération Bottière-Chénaie) à Nantes, souvent dans des emplacements prestigieux. Emblématique de la présence rennaise à Nantes, c'est l'immeuble Imbrika, situé sur l'Ile de Nantes et réalisé par le groupe Giboire, qui a remporté le prix des Pyramides d'argent, décerné par la Fédération régionale des promoteurs. C'est sans doute pourquoi, le ressenti sur l'inégalité du rapport de forces semble largement partagé par les promoteurs rennais et nantais, même si les explications de cet état de fait divergent. « Nantes a toujours été une ville ouverte, un marché sur lequel il n'existe pas de barrières pour les opérateurs entrants. À Rennes, le marché est plus organisé. Il compte davantage de zones aménagées et donc Rennes Métropole intervient davantage », avance Bertrand Mours, directeur régional d'ADI à Nantes. Même analyse de la part de François-Régis Bouyer, président de Bati-Nantes : « C'est historique, les Rennais sont à Nantes depuis plus longtemps que les Nantais ne sont à Rennes. Rennes a mis en place une politique urbaniste volontariste avant Nantes et a toujours défendu les promoteurs locaux. Inversement, à Nantes, on se demande parfois si être Nantais n'est pas un handicap plutôt qu'un atout. Bati-Nantes qui est l'un des plus anciens promoteurs nantais n'a pas obtenu le moindre mètre carré sur l'Ile de Nantes. »
Favoritisme ?
Faudrait-il alors soupçonner un certain favoritisme dans les appels d'offres de la métropole rennaise ? Les édiles locaux s'en défendent vigoureusement. « Les places ne sont pas réservées et les lois du marché s'imposent à Rennes comme ailleurs. En revanche, il y a un grand travail avec les promoteurs locaux qui répondent favorablement à la collectivité », assure ainsi une élue de Rennes Métropole. L'hyperprésence des promoteurs rennais dans leur ville s'expliquerait donc par leur bonne connaissance de leur territoire et... de leurs élus. Proximité qui visiblement n'est pas de mise à Nantes. Dont acte. Les collectivités locales ne seraient toutefois pas seules en cause dans le verrouillage du marché immobilier rennais. C'est ainsi qu'un acteur de l'immobilier nantais accuse : « Les acteurs locaux verrouillent le marché à Rennes. Ils vont jusqu'à dire aux sous-traitants de ne pas travailler avec des acteurs extérieurs sous peine de sanction. Pour réussir à Rennes, il faut prendre son temps et donc cela coûte beaucoup d'argent. » Les promoteurs rennais n'ont évidemment pas la même lecture de la situation. « Non, le marché rennais n'est pas fermé. C'est historique. À Rennes, il y a toujours eu beaucoup d'acteurs locaux et leur part demeure importante. Le marché immobilier nantais est très porteur. Il est donc normal qu'il attire les groupes nationaux ainsi que les grands groupes rennais », affirme ainsi Olivier Talmon, directeur commercial de Giboire immobilier neuf. En effet, sur un marché résidentiel en retrait, les ventes d'appartements neufs sont restées stables dans l'agglomération nantaise avec 2.600 appartements vendus. Les prix ont également bien résisté, le prix moyen sur Nantes Métropole s'établissant à 3.450 €/m², un niveau stable par rapport à 2012 (source : Crédit Foncier). À Rennes, il tourne autour de 4.000 € le m² (hors logements aidés) mais avec de fortes disparités selon les quartiers.
Puissance financière
Menant actuellement de front une dizaine de projets sur Nantes et sur Rennes, Olivier Talmon reconnaît toutefois que, sur un marché de l'immobilier compliqué, la puissance financière est un élément déterminant. « L'année 2013 a été marquée par le retrait ou l'abandon de certains programmes neufs en raison des seuils de précommercialisation non atteints, surtout sur le marché de la résidence secondaire. Chez Giboire, nous avons la chance d'avoir suffisamment de fonds propres pour nous affranchir de cette obligation. Dans un contexte économique incertain, avoir des dates de livraison certaines rassure nos acheteurs, investisseurs comme particuliers », déclare ainsi le promoteur rennais. Il est vrai que les entreprises bretonnes sont puissantes et de taille plus importante que leurs consoeurs nantaises. Lamotte affiche ainsi 145 salariés pour un CA de 165 M€. Giboire emploie 200 salariés et réalise 100 M€ de CA... C'est plus que Bati-Nantes (30 collaborateurs, 78 M€ de CA) ou Réalités (65 salariés, 56 M€ de CA). En revanche, les promoteurs nantais sont malins, à l'instar de Bati-Nantes qui s'est implanté à Rennes en utilisant le subterfuge éprouvé du cheval de Troie. « Nous sommes présents à Rennes et à Saint-Malo via la société Bati-Armor que nous avons créée il y a six ans avec un associé rennais. Sous ce nom, nous n'avons pas de problèmes pour travailler à Rennes » raconte François-Régis Bouyer. De fait, Bati-Nantes a actuellement vingt programmes en cours à Nantes et dix à Rennes. Comme quoi, un peu de ruse peut aider à contourner les barrières du marché.
Si les panneaux des promoteurs rennais fleurissent sur les chantiers nantais, la réciproque est loin d'être vraie. Force est donc de s'interroger : quelle est la recette des Rennais pour s'imposer à Nantes ? Et pourquoi Rennes est-elle un bastion imprenable pour les Nantais ?
