Immobilier

Partenaire SCI familiale ou indivision : comparaison de deux solutions très différentes

le 13 juillet 2018

Par rapport à une convention d’indivision, la SCI présente plusieurs avantages. C'est notamment une solution plus souple et pérenne que l’indivision, et le bien est encadré par une structure juridique qui permet de le transmettre plus facilement entre des personnes de la même famille.

Photo : Bruno Bernier

Par définition, une société civile immobilière (SCI) familiale rassemble des personnes appartenant à la même famille. Ce type de SCI a un but non commercial puisqu’il s’agit de posséder et de gérer en famille un bien immobilier. L’autre finalité d’une SCI familiale est de faciliter la transmission de ce bien. Par rapport à une convention d’indivision, la SCI présente plusieurs avantages.

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Rappel de ce qu’est l’indivision

Les règles de l’indivision sont celles qui s’appliquent par défaut si plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un bien sans l’avoir prévu. On peut citer les situations de décès d’un parent. Dans le cas d’un divorce, un bien immobilier par exemple peut être extrait des biens en communauté pour ne pas être partagé. Chaque ex-conjoint en garde ainsi la propriété à 50 %.

Si l’indivision a pour avantage principal sa simplicité (pas de formalité ou démarche à réaliser), elle a des inconvénients. Chaque personne membre de l’indivision (appelée indivisaire) a des droits sur la totalité du bien, quel que soit le niveau de sa « participation ». En plus de cette particularité, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Enfin, chaque indivisaire peut quitter l’indivision quand il le souhaite. Si personne ne rachète sa quote-part, le bien doit être vendu. Il est donc important que les membres de l’indivision aient de bonnes relations pour trouver un terrain d’entente dans ce genre de situation.

Pour éviter les problèmes, une convention d’indivision peut être rédigée et signée entre les indivisaires. Dans le cas d’un bien immobilier, un notaire doit réaliser cet acte qui doit être ensuite enregistré au service de publicité foncière. Cela complique la gestion de l’indivision sans résoudre complètement ses questions de pérennité.

Les différences entre l’indivision et la SCI

Ne résultant pas forcément d’une volonté de chaque personne, l’indivision peut ne pas se passer dans la bonne entente. Par exemple, un des indivisaires peut engager des dépenses d’entretien de l’immeuble sans l’accord des autres. Il peut donc engager les autres indivisaires à la hauteur de leur quote-part puisqu’ils sont solidaires. Sans convention d’indivision définissant des règles plus précises, les relations entre les indivisaires doivent être excellentes.

Dans la SCI, les statuts permettent de définir des règles de fonctionnement pour les différentes décisions de gestion et d’administration du bien immobilier. En plus de ces règles qui peuvent être souples, la nomination d’un ou plusieurs gérants permet un meilleur fonctionnement. L’autre avantage majeur de la SCI est de garantir sa conservation dans le cadre familial. Alors que la sortie d’un membre de l’indivision impose la vente du bien, un associé de la SCI peut simplement vendre ses parts aux autres, maintenant l’intégrité du bien concerné.

La SCI, solution plus souple et pérenne que l’indivision

En comparaison, la constitution d’une SCI est plus formalisée. Comme les sociétés commerciales (SARL, SAS par exemple), la société civile immobilière (SCI) nécessite plusieurs formalités et actes juridiques :

- rédiger les statuts juridiques,

- définir un montant de capital social, et le répartir entre les associés,

- nommer un gérant de la SCI,

- publier une annonce légale de constitution,

- immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS)

En plus des coûts de ces formalités, les démarches demandent un peu de temps pour être bien réalisées. Cependant, avec la SCI, le bien est encadré par une structure juridique qui permet de le transmettre plus facilement entre des personnes de la même famille. Pour des biens immobiliers de grande dimension, il est même possible d’associer des investisseurs qui assureront leur avenir au sein de la famille qui peut y rester majoritaire, tant qu’elle le souhaite.

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Photo : Bruno Bernier

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