Entre des taux d'emprunts voués à rester historiquement bas dans les prochains mois et des produits financiers de moins en moins rémunérateurs, la pierre aura plus que jamais la cote en 2017. Fin 2016, une étude de l'Observatoire du moral immobilier de la plateforme d'annonces LogicImmo mettait en avant que 84 % des futurs acquéreurs pensaient que c'était le bon moment d'acheter.
Le Pinel pour le locatif nu
Une appétence record qui s'explique en partie par le régime de défiscalisation Pinel. Prolongé jusqu'au 31 décembre, il ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour un investissement locatif neuf non meublé. « C'est un bon placement mais il faut investir dans des villes au potentiel locatif démontré. En termes de défiscalisation, on ne peut pas dépasser 6000 euros de réduction d'impôt par an sur six ans puisque l'on est sur 12 % pour un maximum de 300 000 euros. Et cela rentre dans le plafond des niches fiscales. Il reste un placement intéressant pour défiscaliser et se constituer un patrimoine avec un potentiel de plus-value à horizon 10 à 15 ans si on fait un bon investissement au départ », explique Éric Mota, conseiller en gestion de patrimoine chez Forsis Patrimoine.
Amortissement sur le meublé
Pour le marché du meublé, la problématique est un peu différente. « L'investissement locatif dans le meublé ne produit pas de défiscalisation immédiate. En revanche, par un mécanisme d'amortissement comptable, les revenus tirés vont être effacés par les charges (exploitation, taxe foncière, intérêt d'emprunt). De sorte que pendant la période de crédit, on n'est pas imposable et, à la fin du crédit, avec les reports au déficit d'amortissement et de charges, on va retirer pendant une dizaine d'années du revenu non fiscalisé. C'est un formidable complément de retraite », argumente Éric Mota. Et d'ajouter : « Au final, il vaut mieux utiliser le dispositif Pinel pour du non meublé ou l'amortissement sur du meublé plutôt que de s'orienter vers le régime de défiscalisation Censi-Bouvard. Certes, il ouvre droit à une réduction d'impôt de 11 % hors taxes du prix d'acquisition d'un bien, mais elle est répartie sur neuf ans et plafonnée à 300 000 euros d'investissement par an. Et en prime, le Censi-Bouvard ne touche plus que les résidences étudiantes et les résidences seniors ».
Les SCPI en vogue
Le principal support d'investissement immobilier pour 2017 devrait être, comme en 2016, la société civile de placements immobiliers (SCPI). « C'est effectivement un placement très en vogue. Pour les dirigeants qui n'ont pas forcément la capacité financière pour emprunter un montant suffisant pour devenir propriétaire en totalité ou pour ceux qui cherchent soit le rendement, soit la défiscalisation, la pierre papier est très intéressante. On peut investir dans des SCPI fiscales (SCPI Pinel, SCPI Malraux par exemple) qui offrent un rendement attractif mais surtout des avantages fiscaux ou dans des SCPI de rendement qui peuvent dépasser les 5 % de taux de rendement », explique Éric Mota. « Dans le cadre d'un investissement avec effet de levier, le différentiel entre le taux d'emprunt et le taux de rendement est en train de se restreindre », nuance toutefois Bruno Lepleux de KBL Richelieu.
Des montages attractifs
Pour ceux qui cherchent des rendements élevés et qui veulent se constituer du patrimoine, il peut être intéressant de marier cette SCPI avec du démembrement de propriété. Exemple : vous voulez devenir propriétaire dans une grande ville mais ne disposez que de 200 000 euros. À défaut de devenir propriétaire en totalité, vous pouvez investir dans la nue-propriété d'un bien. « Cela équivaut à 60 à 70 % de la propriété du bien. Avec 200 000 euros vous pouvez acquérir la nue-propriété d'un bien qui en vaut 260 000. L'usufruit est donné à un bailleur social pendant 15 ans qui va encaisser les loyers mais aussi porter les charges. L'intérêt c'est qu'au bout de 15 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien. En achetant parallèlement de la SCPI de rendement, vous allez produire du revenu foncier qui va vous permettre de rembourser les intérêts d'emprunt de votre démembrement », explique le conseiller en gestion de patrimoine.
