Elles poussent comme des champignons un peu partout dans les Côtes-d'Armor. Longtemps unique représentante de la grande famille des résidences services pour seniors autonomes,
Éléade à Loudéac comptera
bientôt six nouvelles petites copines :
Kéranno à Grâces, Griffon d'Or à Saint-Brieuc, Les Hameaux du Levant à Langueux et les Jardins d'Arcadie à Perros-Guirec, Pléneuf-Val-André et Saint-Brieuc. Une profusion de projets immobiliers, dont les rangs devraient grossir dans les années à venir (projet en cours à Dinan et Lannion), qui n'est pas sans rappeler la bulle immobilière costarmoricaine marqué, fin 2009, par
l'explosion en vol de Céléos.
Réduction d'impôt et remboursement de TVA
Ce mimétisme économique se retrouve notamment dans le modèle employé par la plupart des porteurs de projets, nationaux ou locaux, pour bâtir leur business plan. Dans la ligne de mire,
le dispositif LMNP Bouvard qui permet de garantir, à ceux qui investissent en résidence pour seniors, une réduction d'impôt de 11% du montant de l'achat (dans une limite annuelle de 300.000euros sur un ou plusieurs logements) ainsi qu'un remboursement de la TVA sur le prix de l'habitat neuf. «Pour les Griffon d'Or à Saint-Brieuc,
la rentabilité promise est de 4,25%, ajoute Xavier Bourdon, conseiller en investissement pour le cabinet Peterson et qui commercialise différents produits seniors du département. Pour Les Jardins d'Arcadie,
la fourchette se situe davantage autour de 4%. Dans tous les cas, l'exploitant fait office de régisseur général et garantit les loyers nets de charges de copropriété sur 9 ans.»
Marché d'opportunité ou réponse à un vrai besoin?
Confrontés à un
vieillissement plus important que les autres départements de sa population (21,4% de la population fin 2011 contre 19,3% en Bretagne et 18,6% en France), les Côtes-d'Armor semblent représenter, pour les porteurs de projets, un véritable eldorado.
Reste à savoir si le besoin et les attentes seront au rendez-vous de ces nombreuses constructions actuelles ou à venir. Avec un
taux d'occupation moyen de 60 % depuis sa création, la résidence Éléade confirme toutes les difficultés à remplir des structures pas forcément en phase avec le marché.
« Vendre et construire des murs, c'est ce qu'il y a de plus simple, confie Ghislaine Nouet, directrice de la structure. Après, il faut assurer aux investisseurs un niveau de rentabilité minimum. Et quand cela ne se remplit pas, c'est à l'exploitant de tamponner.»
Une population avec un revenu moyen de 582 mois
En effet, même vieillissant, le département est un territoire plus pauvre que les autres, encore plus chez les seniors. Avec un montant moyen des retraites de 582euros par mois (588 euros en Bretagne et 664 euros en France - données
Armorstat), nombreux sont les retraités, parmi les 126.000 recensés dans les Côtes-d'Armor, qui ne pourront pas se payer
des loyers oscillant, en moyenne, entre 550 euros pour un T1, 1.200 euros pour un T2 et 700 euros pour une maisonnette. Des loyers auxquels il faut bien entendu
rajouter les charges et un certain nombre de services annexes qui viennent gonfler la note (frais de restauration, spa, soins infirmiers,etc.). Des points faibles que les gestionnaires modèrent par la proximité des commodités (cabinets médicaux, commerces, pharmacies, transports,etc.) et l'engouement présumé suscité par le concept (fin de l'isolement, vie de en communauté).
Relever le challenge à venir de la dépendance
Imaginées
pour des personnes autonomes et mobiles, les résidences pour seniors devront également relever le challenge du maintien à domicile des personnes,
rentrées valides, mais devenues dépendantes au fil des années. À Loudéac, Éléade réfléchit déjà une réorientation de quelques lits en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (ehpad). Une stratégie identique à Grâce à la résidence de Kéranno. «Faire construire une piscine dans une résidence pour seniors, certes, c'est bien sûr le papier, confie Ollivier Briand, pilote du projet. Encore faut-il que les résidents soient physiquement capables de s'en servir.»
Le marché des résidences services pour seniors autonomes est en plein boom dans les Côtes-d'Armor. Une dynamique d'opportunité démographique et fiscale qui intéresse des intervenants locaux et nationaux. Mais dont le modèle économique reste précaire.
