Malgré la petite santé du marché immobilier depuis deux ans, Le Toit Angevin n'a pas cessé d'investir. Avec 28,5M€ débloqués en 2009, il a même augmenté de 34% ses dépenses dans ce domaine. Son volume de constructions est aujourd'hui en pleine croissance. Pas moins de 400 chantiers sont en cours. Contrairement aux apparences, le bailleur social, détenu à plus de 98% par le comité interprofessionnel du logement (CIL 49), n'est pourtant pas un adepte de la prise de risques. Depuis 2008, la situation économique lui est tout simplement plus favorable.
Pic de construction en 2012
«Nous fonctionnons à contre-cycle, explique Éric Lamoulen, directeur du Toit Angevin depuis 2003. La demande en logement social est plus forte en temps de crise. Parallèlement, nous sommes moins en concurrence avec les acteurs de la promotion immobilière classique. Les prix tendent à se calmer, l'accès au foncier est plus simple.» Avec son «marché de substitution» à l'immobilier traditionnel, Le Toit Angevin devrait donner du travail aux entreprises du BTP pendant quelques années encore, puisque le nombre de logements livrés devrait passer de 190 cette année à plus de 300 en 2012. Le programme de développement atteindra alors son pic, avant que le rythme des constructions ne ralentisse peu à peu jusqu'en 2015. «Nous arrivons à un seuil de développement», reconnaît Éric Lamoulen. Mais Le Toit Angevin ne se contente pas de répondre à la demande. Il entend bien rester un bailleur social attractif après la crise. Comme beaucoup, il mise sur le potentiel du développement durable. L'un de ses quatre axes stratégiques, «celui vers qui les autres convergent».
BBC et THPE uniquement
Depuis 2007, le neuf est construit sur la réglementation thermique 2005 moins 20%, c'est-à-dire au niveau du label Très Haute Performance Énergétique (THPE). Un chiffre qui représente environ la moitié de ce que consomme actuellement la moyenne du parc existant. La plus grande partie des logements se situant aux alentours de 200kWh/m²/an. En 2008, le chantier d'un premier bâtiment basse consommation (BBC) - 50kWh/m²/an - a également été lancé dans la ZAC des Capucins à Angers. Les 32 logements, «au niveau du label allemand de Passivhaus», devraient normalement être livrés à l'automne. Un second chantier basse consommation d'une centaine de logements devrait aussi voir le jour du côté de Bouchemaine début 2011. Avec l'aide de Nrgys Domotic, un bureau d'étude carquefolien (44), spécialisé dans la performance énergétique, Le Toit Angevin souhaite à l'avenir livrer uniquement des bâtiments neufs aux normes THPE et BBC. L'autre volet du développement durable concerne l'ancien. Là aussi, la société HLM affirme ne pas lésiner sur les moyens. «Nous mettons le paquet sur la rénovation, notamment en termes d'isolation», assure son directeur.
25M€ pour le Grenelle
Des investissements sous forme de nécessité. Le bailleur social va en effet devoir dépenser environ 25M€ entre2010 et2020, pour remplir les exigences du Grenelle de l'environnement. Chaque logementdépassant230kWh/m²/an devant être réhabilité pour passer sous la barre des 150kWh. Une obligation, enfin, en terme de stratégie. «L'idée, c'est que le patrimoine existant puisse conserver sa valeur, commente Éric Lamoulen. Un parc aux normes pourra être loué durablement. Les habitants auront moins de mal à payer les loyers avec les charges locatives.» Un plus pour mener à bien son rôle sociétal tout en prévenant les impayés. Pour réaliser ces investissements coûteux, Le Toit Angevin peut s'appuyer sur la partie du patrimoine déjà amortie, qui génère du financement. Sur 34M€ de revenus locatifs, la SA a aujourd'hui un potentiel annuel d'environ 6M€ qu'elle peut réinvestir cash. Un chiffre qui devrait être revu à la hausse cette année, grâce à l'augmentation des marges sur les ventes.
Avec 400 chantiers en cours, le bailleur social est en pleine expansion et mise sur le développement durable pour rester compétitif après la crise.
Florent Godard
