C'est un printemps brumeux qui s'abat sur les professionnels de la vente immobilière à Angers. L'Observatoire du logement dans la métropole Atlantique (Oloma), qui concerne les territoires de Nantes Métropole mais aussi du Scot d'Angers, vient de publier les derniers chiffres du marché immobilier à Angers. Et le constat est sans appel, la vente de logements neufs est à l'arrêt: - 67% sur le premier trimestre avec 65 petites unités vendues. «Et c'est très mauvais sur le début du second trimestre. Ce n'est évidemment pas un bon signe, clame Christophe Hervy, directeur général du groupe rennais Lamotte, et président régional de la fédération de la promotion immobilière (FPI). Après une année 2011 plutôt bonne, comparable à 2010 avec 805 ventes, le marché s'est tendu depuis la fin d'année dernière. C'est simple: j'ai fait une seule vente à Angers depuis le début de l'année.» Dans la région, Nantes connaît aussi un recul mais plutôt de l'ordre de 15 à 30%. «Les promoteurs privés commencent à nous appeler pour reprendre leurs programmes en locatif. C'est un signe qu'ils n'arrivent pas à les écouler», témoigne Francis Stephan, directeur général des bailleurs sociaux Le Toit Angevin et Le Val de Loire.
Crise et dispositif Scellier moins avantageux
Cette situation s'expliquerait par la crise et l'accès compliqué aux crédits. Mais ce ne sont pas les facteurs uniques. Il faut plutôt chercher du côté des niches fiscales. Si les constructions de logements ont fleuri ces dernières années, entre 370.000 et 435.000 par an dans l'Hexagone, c'est aussi qu'ils bénéficiaient d'une incitation fiscale majeure: la loi Scellier. Ce dispositif d'investissement locatif, permettant jusqu'au 31décembre 2012 de bénéficier de réductions d'impôts, est devenu moins intéressant, avec un taux de réduction fiscale sur 9 ans pour un logement BBC passé de 21% à 13%.
Adéquation offre et demande?
Aujourd'hui, les investisseurs réfléchissent davantage avant d'acheter un bien neuf qu'ils ne sont pas sûrs de louer, de surcroît dans une ville comme Angers où le marché n'est pas «tendu». Un classement national en atteste: les communes françaises sont regroupées en différentes zones en fonction de l'attractivité de leur marché immobilier. Les plus chères sont classées en zone A, puis en zone B1, B2 et enfin C.Angers est en B2 quand Nantes est en B1 et Paris en A. «Angers est un marché particulier. Il y a eu beaucoup de produits mis en vente sur le même secteur près d'Avrillé, avec des ouvertures sur les plateaux des Capucins et de la Mayenne (137ha). Avec cette offre, l'investisseur se demande s'il va être certain de louer son bien dans quelques années. Ensuite, le prix plafond minimum pour défiscaliser suivant la loi Scellier se situe à 2.100 €/m². À Angers il est de 2.875 €/m². Au delà, on ne peut pas défiscaliser. Dès lors, les investisseurs ne se bousculent pas», explique Christophe Hervy. Mise à mal en 2008, la production est repartie à la hausse en2009 et2010 surtout sur des petits logements. Selon l'Aura, l'agence d'urbanisme locale, l'année 2010 a établi un record décennal avec 3.900logements commencés, soit trois fois plus qu'entre2000 et2008! Mais depuis 2011, un ralentissement de la demande a été constaté, confirmé par l'effondrement des ventes du premier trimestre 2012 (-67%). Si la tendance devait se poursuivre, la première conséquence pourrait porter sur le gel des programmes immobiliers à venir puisque les stocks se sont reconstitués, avec environ 600logements neufs disponibles en 2011. Finalement, l'offre est-elle simplement en adéquation avec la demande? Oui pour le logement social qui semble avoir rattrapé son retard selon les observateurs. Concernant le privé et les produits spéculatifs, la régulation semble inéluctable. En tout cas, la Ville se réserve le droit de reporter certains programmes alors que 25.000 logements sont prévus dans 10 ans dans l'aire urbaine angevine (cf. ci-contre).
Le BTP inquiet
Au niveau national, les mises en chantier viennent de brutalement reculer de 10%. Si la conjoncture persiste, les entreprises du bâtiment peuvent être inquiètes. «Si l'effondrement se perpétue, ça peut être grave. La rénovation de l'ancien permet de tenir mais dans certaines entreprises importantes, spécialisées dans le neuf, ça peut souffrir.» Jacques Bachelier-Lubin, secrétaire général de la FFB 49, ne contredit pas le président du conseil national de l'habitat et député du Maine-et-Loire. «Il y a encore une dynamique en terme de volumes mais on n'a pas de visibilité. Si la bulle éclate, il y aura des répercussions sur les défaillances d'entreprise et donc l'emploi. On manifeste des inquiétudes pour la rentrée.»
Les derniers chiffres du marché de la promotion immobilière à Angers sont tombés : - 67% de ventes de logements neufs au premier trimestre. Alors que des programmes sont en cours, c'est aussi le BTP qui pourraît pâtir de la menace d'une bulle immobilière.
