« 2012 n'a pas été un très bon millésime pour le marché de l'investissement, avoue Laurent Giboire, membre du bureau de la Fnaim Entreprises 35. Fin 2011, je me suis trompé en annonçant le retour des grands groupes nationaux. Ils devaient venir acheter, on ne les a pas vus ! Heureusement, 2012 n'est pas une catastrophe car les régionaux ont fait le boulot ». Reste que très peu d'opérations significatives ont été réalisées en 2012 sur l'agglomération rennaise, malgré des taux d'intérêt faibles et des taux de rendement en légère hausse (entre 1 et 2 points). Autre particularité de l'année écoulée : « on ne vend plus en blanc », les investisseurs ne s'étant intéressés qu'à des bureaux occupés ou à livrer. En 2013, « les foncières et SCPI devraient continuer à animer le marché », estime la Fnaim Entreprises 35. Toutefois, la fédération voit apparaître de nouveaux investisseurs pour des immeubles de 2e ou 3e génération : « vue la rémunération banquière, certains investissent dans des immeubles tertiaires, qu'ils rénovent, relookent même et mettent aux normes énergétiques », précise Laurent Giboire. Mais il reste à Rennes beaucoup d'immeubles vides.
« On tourne en rond ! »
« Les investisseurs parisiens déjà à Rennes ne veulent pas faire de travaux avant d'avoir un locataire ! Résultat, on tourne en rond ». Les professionnels de l'immobilier misent donc sur le retour à la réalité de leurs investisseurs pour faire repartir le marché... Mais aussi sur les grands projets rennais comme la LGV et le quartier EuroRennes par exemple, qui intéresse les investisseurs nationaux. Un autre élément est plutôt positif pour le marché rennais : 2012 a enregistré, dans le domaine des bureaux, une proportion élevée et inédite de grosses surfaces par des utilisateurs uniques. 36.000 m² sur les 104.000 m² de demande placée de bureaux ont été attribués à cinq principaux comptes propres (Thomson sur 7.900 m², KPMG, Neosoft, Direct Assurance, ITGA). Si on constate un ralentissement fin 2012 de cette demande placée exprimée, 2013 s'annonce toutefois positive, avec plus d'offres de seconde main disponible. Mais aussi grâce à une quantité non négligeable de l'offre livrable dans le courant de l'année.
+30% de l'offre en neuf
« L'offre neuve immédiatement disponible va progresser de 30% cette année, avec 47.600 m² », précise Stéphanie Renet (BNP Paribas Real Estate). Un chiffre que l'on doit notamment à la livraison en 2013 de17.000 m² sur ViaSilva, 16.000 m² au New Way Mabilais, les 8.000 m² d'Oxygène et les 7.000 m² d'Energies (Cesson-Sévigné).
Entrepôt : peu de perspectives
Côté entrepôts et locaux d'activité, les professionnels de l'immobilier ont constaté en 2012 une augmentation de 28% de l'offre disponible avec des stocks record. Le marché des entrepôts, « traditionnellement animé par la location, a été en 2012 plus actif sur l'acquisition, avec 56% des demandes placées », constate Stéphane Dauphin (DTZ). « Nous avons vu peu de gros dossiers mais une multitude de petites transactions », poursuit-il. Beaucoup de projets n'ont pas abouti, faute de perspectives suffisantes dans une conjoncture économique compliquée où « les banques ont tendance à fermer les robinets. Il y a eu aussi une baisse des créations d'entreprises industrielles ».
CHIFFREs Cette année sera-t-elle celle de la transition sur le marché de l'immobilier d'entreprise ? C'est ce qu'espère la Fnaim Entreprises 35. Dans son dernier panorama, la fédération pointe un attentisme des investissements. Mais les projets rennais font espérer...
