Haute-Garonne

Immobilier

Bureaux : le marché toulousain à la recherche d'un second souffle

Par Paul Falzon, le 16 octobre 2020

Avec 23 500 mètres carrés placés au troisième trimestre 2020, le marché toulousain des bureaux reste inférieur de 30 % à la moyenne des cinq dernières années. La création de surfaces neuves, notamment via le projet du Grand Matabiau, est attendue pour redorer l’image de la ville auprès des investisseurs.

Avec 300 000 m2 de bureaux et locaux d'activité, le projet du Grand Matabiau est attendu par les acteurs toulousains de l'immobilier d'entreprise comme un relai de croissance pour la prochaine décennie.
Avec 300 000 mètres carrés de bureaux et locaux d'activité, le projet du Grand Matabiau et son emblématique Tour d'Occitanie sont attendus par les acteurs toulousains de l'immobilier d'entreprise comme un relais de croissance pour la prochaine décennie. — Photo : © Studio Libeskind/Compagnie de Phalsbourg

Durement frappée par la crise du secteur aéronautique, Toulouse voit plusieurs marchés de services à leur tour dévisser. Les chiffres établis par l’Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise (Otie) font apparaître un tassement de 30 % du marché au troisième trimestre par rapport à la moyenne des cinq dernières années, avec 23 500 m2 placés. Des statistiques qui confirment les difficultés apparues au premier semestre sous l’effet du confinement (-59 %). Et encore ces chiffres tiennent-ils compte de l’annonce début septembre par Vitesco, filiale de Continental, d’une prise d’un bail dans un bâtiment de 9 200 m2 à Basso-Cambo. Cette opération permet de maintenir le marché des bureaux neufs à un niveau correct (10 300 m2).

Obsolescence de l’offre

Le segment des bureaux de seconde main est plus nettement impacté par la crise. Les 13 200 m2 placés au troisième trimestre représentent 43 % des surfaces réalisées en 2019 à la même époque. La situation est particulièrement préoccupante dans le nord-ouest de l’agglomération, autour de l’aéroport, où se concentre déjà 39 % du stock. "Nous appréhendons la libération pure de surfaces ou la recherche de sous-location", indique la présidente de l’Otie, Julie Pasques. Au-delà des réticences à engager de nouveaux projets immobiliers, notamment chez les entreprises du secteur aéronautique, revient le débat sur la qualité du stock. L’Otie n’élude pas ce débat et pointe "une certaine obsolescence de l’offre".

"Toulouse bashing"

Le comparatif avec les autres métropoles est cruel pour l’agglomération toulousaine. Sur les neuf premiers mois de l’année, 48 150 m2 ont été placés dans la Ville rose (-50 % par rapport à 2019), contre plus de 160 000 m2 à Lyon, plus de 131 000 m2 à Lille, ou encore 83 000 m2 à Aix-Marseille. Les deux autres métropoles du grand sud-ouest affichent respectivement 90 200 m2 placés pour Bordeaux et 42 600 m2 pour Montpellier, au potentiel économique sensiblement inférieur à la capitale occitane. Certains adhérents de l’Otie s’inquiètent même d’un "Toulouse bashing" qui conduirait les investisseurs spécialisés sur l’immobilier d’entreprise à se détourner de la Ville rose, inquiets de ses perspectives économiques.

Une offre accrue en neuf dès 2022

Sur un marché toulousain en quête d’un second souffle, la présidente de l’Otie Julie Gasques a pointé certains indicateurs rassurants : l’offre en neuf doit s’enrichir de 54 000 m2 d’ici à la fin 2022, dont onze opérations supérieures à 1 000 m2. À plus long terme, le projet du Grand Matabiau prévoit la construction de près de 300 000 m2 de bureaux et locaux d’activité en centre-ville. "Le pari est que l’offre va réveiller la demande", résume Raphaël Catonnet, directeur général d’Oppidea, la société d'économie mixte d'aménagement de Toulouse Métropole, invité par l’Otie à analyser les perspectives de marché.

Si la crise économique et le développement du télétravail laissent envisager "une pression à la réduction des surfaces et à la renégociation des baux", le dirigeant incite les acteurs toulousains de l’immobilier d’entreprise à améliorer le niveau de l’offre locale sur trois leviers : la desserte en transports, la proximité de commerces et services, et la végétalisation. "Nous avons un travail collectif pour faire valoir l’adresse Toulouse auprès des investisseurs", insiste Raphaël Catonnet.

Avec 300 000 m2 de bureaux et locaux d'activité, le projet du Grand Matabiau est attendu par les acteurs toulousains de l'immobilier d'entreprise comme un relai de croissance pour la prochaine décennie.
Avec 300 000 mètres carrés de bureaux et locaux d'activité, le projet du Grand Matabiau et son emblématique Tour d'Occitanie sont attendus par les acteurs toulousains de l'immobilier d'entreprise comme un relais de croissance pour la prochaine décennie. — Photo : © Studio Libeskind/Compagnie de Phalsbourg

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