Une micro-crèche, un restaurant interentreprise, une salle de sport, un salon de coiffure, etc. : l’offre de services déployée dans l’espace de coworking ouvert par Bureaux & Co, le 9 novembre à Castelnau-le-Lez (Hérault), semble pléthorique. Mais ce nouveau lieu de vie de 3 000 m2 est révélateur de la courbe suivie par le concepteur et exploitant d’espaces collaboratifs (30 salariés, CA 2019 : 4 M€) depuis sa création en 2015 à Montpellier. Au départ, l’entreprise développait une offre moins aboutie, sur des surfaces de 800 m2 à 1 000 m2, avant de lancer des opérations plus significatives de 3 000 m2 ou 4 000 m2. « L’époque des tours de bureaux est révolue. Nos espaces collaboratifs sont conçus pour répondre aux nouveaux usages du monde travail. Pour Castelnau-le-Lez, nous montrons qu’un bâtiment de seconde main peut être réaménagé s’il répond aux nouvelles attentes. Ce n’est plus au client de s’adapter à l’immobilier, c’est à l’immobilier de s’adapter à l’usager », explique le fondateur Nordine El Ouachmi.
Un business model toujours plus ambitieux
Bureaux & Co a développé dix sites de ce type à ce jour. D’abord centrée sur l’aire montpelliéraine, l’entreprise s’est élargie à l’Occitanie (deux opérations livrées à Toulouse et à Perpignan en 2020), avant de sortir de la région. Après Rennes et Nantes, où elle vient de lancer des chantiers de 3 000 m2 et 4 000 m2, elle se positionne déjà à Marseille, Lyon ou Bordeaux, pour 2021.
Pour densifier ce réseau d’implantations, Bureaux & Co a dû faire évoluer son propre modèle économique. Dans sa première phase de croissance, l’entreprise avait seulement vocation à être locataire : agissant comme gestionnaire de long terme, elle travaillait à valoriser un actif immobilier en y apportant son offre de services qualitative. Dans un second temps, elle s’est attaquée à la partie immobilière : elle crée des véhicules de portage avec des partenaires investisseurs pour faire l’acquisition des murs. Le volume des investissements peut atteindre 8 millions d’euros pour l’acquisition préalable au chantier lancé à Nantes, par exemple. L’entreprise collabore avec un pool de partenaires, formé de promoteurs immobiliers, de family offices, ou encore d’investisseurs individuels tels que le Montpelliérain Pierre Mestre, fondateur du groupe de textile enfant Orchestra.
Un système de franchises amené à se développer en 2021
Néanmoins, la Covid-19 a-t-elle contribué à vider les espaces collaboratifs gérés par Bureaux & Co ? S’il admet une baisse de 20 % des revenus tirés de l’animation, Nordine El Ouachmi ne se montre guère inquiet : « 70 % des surfaces que nous exploitons sont cloisonnées. Avec la crise, nous avons stoppé l’activité dans les parties communes pour mieux sécuriser les bureaux et continuer à facturer ».
Dans la dernière évolution du modèle Bureaux & Co, une société d’exploitation commune est créée avec le partenaire, pour l’intéresser à ses résultats. L’opération bouclée cet été à Sète (Hérault), portant sur un bâti de 1 500 m2, a été montée sous ce format de franchise avec le promoteur Proméo. « Ils ont réussi en tant que promoteurs d’habitation, et veulent désormais développer des résidences où nous créerons ce type d’espaces. Au total, nous sommes en contact avec une dizaine de promoteurs, dont des nationaux comme Icade, afin de diffuser ce modèle en 2021 », annonce Nordine El Ouachmi.
« Ce n’est plus au client de s’adapter à l’immobilier, c’est à l’immobilier de s’adapter à l’usager »
