« Du jamais vu depuis 10 ans. » L’immobilier d’entreprise a connu un boom dans le Maine-et-Loire en 2018. C’est en tout cas l’analyse de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise, piloté par la CCI. L’observatoire a quantifié le nombre de transactions, mais aussi de mètres carrés de bureaux, de locaux d’activités ou encore d’entrepôts échangés. Un bon indicateur pour mesurer le dynamisme du secteur. Le périmètre de l’étude n’englobe toutefois pas les locaux commerciaux.
Une année record en particulier pour les transactions de bureaux, dont le volume a approché les 52 000 m² en 2018 (+ 79 % comparés à 2017, ventes et locations incluses). Les transactions de locaux d’activités et d’entrepôts ont, elles, atteint 191 000 m² (+15 %). Des villes comme Angers et Cholet notamment ont attiré des projets d’envergure, comme les centres d’appels de Verisure et Coriolis (au total 800 salariés prévus à terme sur les deux sites) pour la première, le nouveau siège social de Bodet, les plateformes de Logtex, Le Calvez ou Nadia, pour la seconde.
Reprise économique, faibles taux d’intérêts…
Pourquoi un tel engouement ? Côtés experts, on avance un faisceau d’explications. « L’immobilier d’entreprise accompagne la reprise économique », rappelle tout d’abord Éric Malet. Présidant le club « Immobilier Anjou », ce dernier participe aux travaux de l’observatoire. Autre voyant vert, le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt favorise d’autant plus l’acquisition de biens immobiliers. De quoi doper les investissements, notamment sur le territoire d’Angers. Un territoire qui gagne par ailleurs en notoriété, disent les professionnels de l’immobilier. Angers truste par exemple le sommet des classements nationaux des villes offrant la meilleure qualité de vie, bénéficie également d’une image de ville étudiante, etc., pour ne citer que quelques exemples.
Reconquête de friches industrielles
Nouveauté toujours, sur Angers et sa première couronne, les prix de certains bâtiments obsolètes ont récemment baissé. « Des locaux utilisables en l’état il y a encore 5 ou 10 ans, ne le sont plus forcément aujourd’hui. Car les réglementations liées à l’immobilier deviennent de plus en plus strictes : en matière de normes antipollution, d’économies d’énergie… Peu à peu les propriétaires finissent par se résoudre à vendre moins cher que prévu », explique Pascal Ranchoux, directeur du département aménagement du territoire à la CCI.
Conséquence directe, l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise constate une réduction « du taux de vacance supérieur à 2 ans ». « On l’estime à 20 % du parc tertiaire sur Angers Loire Métropole pour les biens disponibles contre 37 % en 2017. La vacance des locaux d’activité et entrepôts a aussi fortement chuté », indique Annabelle Michel, chargée de mission aménagement du territoire, à la CCI. On passe ainsi de 108 000 m² de locaux vacants en 2017 à 18 600 m² en 2018…
Pénurie de bureaux et entrepôts
Une pénurie se profile d’ores et déjà à l’horizon. Sur l’agglomération d’Angers, on manque de bureaux, notamment les biens couvrant 800 à 1 500 m². Et le phénomène dépasse le périmètre de la ville. Dans le département, on manque aujourd’hui de locaux d’activité tous azimuts. Comme dans l’agglomération du Choletais où une enquête menée fin 2018 « a recensé des besoins d’extensions et transferts de l’ordre de 78 000 m² ! " , indique Michel Champion, vice-président de la collectivité. Une réelle carence « sur les biens de plus de 800 m² » se fait sentir là-bas. « Tous les territoires du département commencent à manquer de biens qui correspondent aux attentes des chefs d’entreprise », constate Pascal Ranchoux. « Aujourd’hui, on peut même déjà parler de pénurie de terrains disponibles sur Angers et Cholet, qu’il s’agisse de bureaux, de locaux d’activités ou d’entrepôts… », poursuit Eric Malet.
Élus et professionnels de l’immobilier planchent aujourd’hui sur des solutions pour répondre à la demande, tout en économisant le foncier : densifier les zones industrielles existantes, construire davantage « en verticalité », faciliter la réversibilité des locaux de rez-de-chaussée d’immeubles, pour faciliter les mutations d’activités, par exemple du commerce vers le service ou l’habitat, les équipements sociaux ou culturels…
Cette réflexion s’impose puisque l’année 2019 s’annonce déjà « positive », avec notamment l’inauguration des nouvelles plateformes logistiques de Leroy Merlin (42 000 m²) et du distributeur de médicaments Giphar (6 500 m²) à Saint-Léger-des-Bois. « On espère rester sur un niveau au moins égale à 2018. Le seul frein possible à la tendance actuelle pourrait donc être la pénurie de biens », conclut Eric Malet.
