Pays de la Loire

Immobilier

Enquête Face à la pénurie de logements, les chefs d'entreprise vendéens passent à l'action

Par Cyril Raineau, le 12 janvier 2022

En Vendée, où certains territoires flirtent avec le plein-emploi, recruter des compétences relève parfois de l’exploit. La pénurie de logements, qui s’accentue avec la reprise post-Covid, rend la démarche d’autant plus ardue. Entreprises comme collectivités locales cherchent la parade.

Depuis des années, le manque de logement est criant en Vendée. La crise sanitaire et la reprise n’ont fait qu’accélérer le phénomène.
Depuis des années, le manque de logement est criant en Vendée. La crise sanitaire et la reprise n’ont fait qu’accélérer le phénomène. — Photo : D.Gz.

Évoquer avec un chef d’entreprise vendéen la pénurie de logement dans le département, c’est ou provoquer un certain agacement, ou faire remonter un sentiment d’impuissance face à une situation qui affecte des plus petites aux plus grandes structures. Car l’équation à laquelle sont confrontés les dirigeants est simple à saisir à défaut d’en trouver la solution : sans toit pour le salarié, comment recruter ? "Le manque de logement est un frein majeur à l’emploi et donc un frein au développement", résume Yoann Arrivé, PDG de Concept Alu aux Herbiers (160 collaborateurs, 36,5 M€ de chiffre d’affaires).

Un éclairage édifiant est apporté par Christophe Guyony, qui dirigeait jusqu’au 31 décembre le volailler Maître Coq (2 600 salariés) : "Nous étions parvenus à faire venir des Réunionnais, motivés pour travailler chez nous. Ils sont arrivés à douze, un été, et logeaient en camping. Mais un seul est resté, les autres n’ayant pu trouver où se loger".

Les mots de Dominique Chantoin, président de la communauté de communes de l’Ile de Noirmoutier, illustrent à quel point la problématique gangrène les esprits. Alors que 11 entreprises annonçaient en décembre créer 220 emplois sur le port de l’Herbaudière situé sur l’île, l’une des premières préoccupations de l’élu renvoie aux moyens d’héberger ces nouveaux arrivants : "67 % des logements sur l’île sont des résidences secondaires, avec les prix du terrain les plus chers de Vendée, alors comment fait-on pour que les salariés aient un toit ?"

Le sujet ne laisse pas d’inquiéter aussi pour les jeunes en stage ou en alternance. "Nous avons une chance sur deux de les perdre", avait fait savoir Bénédicte Mercier, coprésidente de Sodebo à Montaigu (2 000 salariés en Vendée, 434 M€ de chiffre d’affaires) à la ministre du Logement. La problématique est à ce point aiguë qu’Emmanuelle Wargon s’était déplacée, en septembre 2020, dans cette commune du nord du département pour évoquer la pénurie avec les plus gros employeurs du territoire. Sans baguette magique à l’époque, ni de solution sortie du chapeau gouvernemental depuis.

La moitié des recrutements considérée comme difficile

"La situation n’est pas nouvelle, remarque la présidente du Medef de Vendée Sophie Georger-Ménereau, mais elle revient sans arrêt en ce moment. Car il y a clairement un effet reprise économique d’après Covid : nous sommes à plus 10 % d’activité par rapport à 2019 qui était déjà une grosse année."

Alain Duret, dirigeant fondateur de Duret Immobilier à Montaigu (promoteur d’immeubles et de bureaux qui dispose de huit agences immobilières dans l’ensemble du département), dresse un constat identique : "Toutes les entreprises recrutent dans tous les domaines, c’est un vrai problème derrière pour l’immobilier".

Les chiffres illustrent l’ampleur de la problématique. Selon la dernière étude en date de Pôle Emploi qui porte sur 2021, 41 170 embauches étaient envisagées en Vendée. Or, la moitié était considérée, selon la terminologie employée par Pôle Emploi, comme "difficile", un écueil lié à la fois au manque de main d’œuvre mais aussi de logement.

Alain Duret : "Beaucoup de propriétaires préfèrent louer à des vacanciers plutôt qu’à des salariés, notamment sur la côte et non loin du Puy du Fou."
Alain Duret : "Beaucoup de propriétaires préfèrent louer à des vacanciers plutôt qu’à des salariés, notamment sur la côte et non loin du Puy du Fou." - Photo : Duret immobilier

En expert du secteur, le président de la chambre départementale de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), a pu observer la montée en tension : "Le marché de l’immobilier se portait déjà très bien avant la pandémie, nous étions sur des volumes de transaction très importants, se souvient Antoine Vercelletto. Est arrivée la crise sanitaire, avec encore davantage de demandes pour vivre dans le département, y travailler ou y télétravailler avec un pied à terre à la campagne ou sur la côte. À chaque sortie de confinement, le phénomène s’est répété. En 2020 et 2021, nous avons fait des volumes records, c’était assez exceptionnel." Le corollaire : les logements viennent à manquer. En Vendée selon l’Insee, seuls 5,1 % des logements sont vacants, bien moins que les 8,4 % pour la France.

Tourisme, plein emploi et faible rotation

Comment en est-on arrivé à un stade où une reprise économique menace d’être freinée par le manque de logements ? "Le besoin criant résulte des demandes de recrutement des entreprises qui ont épuisé les bassins d’emploi locaux", résume Olivier Joachim, directeur d’Action Logement Pays de la Loire. C’est ce qui pourrait s’appeler le revers de la médaille d’un territoire ultra dynamique sur le plan économique. Au troisième trimestre 2021, la Vendée comptait 25 370 demandeurs d’emploi en catégorie A, enregistrant une baisse de 16,7 % sur un an. Avec un taux de chômage à 6,1 %, le département flirte avec le plein-emploi.

Se greffent plusieurs particularismes vendéens sur le marché immobilier. Un constat, structurel, en pose les bases : "Nous sommes un département avec une forte proportion de propriétaires, et donc un parc locatif privé et public plus faible qu’ailleurs", remarque la présidente du Medef 85. Les données de l’Insee le confirment : la Vendée recense 72,1 % de ménages propriétaires pour 58 % en France. Moins de logements à louer, c’est moins de choix pour les nouveaux arrivants.

Un autre élément concourt à cette pénurie, explicité par Antoine Chéreau, président de la communauté d’agglomération Terres de Montaigu : "Un investisseur doit commercialiser suffisamment d’appartements avant de lancer son opération immobilière, mais nous sommes sur un territoire qui n’a pas une culture d’appartement, le marché de nos petites villes n’est pas suffisamment important pour ce type de construction."

"Beaucoup de propriétaires préfèrent louer à des vacanciers plutôt qu’à des travailleurs"

Enfin, "la Vendée est un département touristique (le secteur représente 15 % du PIB, soit 3 milliards d’euros de chiffre d’affaires pour 37 000 salariés, NDLR) et beaucoup de propriétaires préfèrent louer à des vacanciers plutôt qu’à des travailleurs, notamment sur la côte", ajoute le promoteur Alain Duret. Un autre acteur est à intégrer dans l’équation, le Puy du Fou. Rien que pour cette année 2022, le parc de loisirs recrute 2 500 saisonniers, dont nombre d’entre eux provenant de l’extérieur doivent être hébergés non loin du parc de loisir.

Hausse des prix et peu de turnover

Circonstance aggravante, la pénurie nourrit l’inflation. Et les prix grimpant, les nouveaux arrivants se heurtent au mur du financement du logement. "C’est le serpent qui se mord la queue, remarque Alain Duret, les actuels propriétaires se disent qu’au regard de la complexité à trouver un logement et de la spéculation sur les prix de vente ou de location, mieux vaut ne pas quitter son chez-soi. Le turnover se tasse avec pour conséquence des biens qui se vendent 10 à 15 % plus chers qu’il y a deux ans."

Nicolas Ducept, PDG de Mecapack et président d’une association d’entreprises de Pouzauges : "Il y a plusieurs explications à la pénurie : le dynamisme économique, donc de plus en plus de travailleurs, un manque d’investissement des collectivités et des particuliers pour construire et le tourisme avec le Puy du Fou qui prend énormément de solutions d’hébergement."
Nicolas Ducept, PDG de Mecapack et président d’une association d’entreprises de Pouzauges : "Il y a plusieurs explications à la pénurie : le dynamisme économique, donc de plus en plus de travailleurs, un manque d’investissement des collectivités et des particuliers pour construire et le tourisme avec le Puy du Fou qui prend énormément de solutions d’hébergement." - Photo : JDE

Des entreprises cherchent et mettent en œuvre des solutions

Au-delà du constat, que faire ? Si le sujet provoque crispation et un brin de fatalisme, des dirigeants agissent plutôt que subissent. Et ébauchent des débuts de solution, à l’instar de Christophe Guyony qui, quand il dirigeait Maître Coq, "réfléchissait à un système de covoiturage un peu plus poussé depuis la Roche-sur-Yon pour transporter notamment les salariés sur le site des Essarts-en-Bocage, ou bien un système de navettes depuis Nantes ou Cholet."

D’autres initiatives sont plus avancées. Antoine Verceletto remarque que "de plus en plus d’entreprises construisent des logements pour héberger leurs salariés le temps qu’ils trouvent quelque chose de plus pérenne." Le groupe Briand aux Herbiers (1 200 collaborateurs) est en l’illustration. Cet acteur de la construction métallique, bois et béton, a investi dans un projet immobilier (huit chambres meublées) dans cette commune pour loger de nouveaux arrivants en colocation. Gil Briand, dirigeant du groupe, avait d’ailleurs tenu à évoquer le malaise auprès de la ministre du Logement lors de son passage à Montaigu : "Nous recrutons des Polonais, des Roumains, bien sûr aux conditions françaises, mais sommes contraints de construire ou de rénover des logements pour les accueillir." L’exemple n’est pas isolé.

Atom Food aux Sables d’Olonne (250 salariés), est à l’origine spécialiste des produits de bouche régionaux et a en charge des franchises dans la restauration. Depuis peu, le groupe déploie une branche dans l’immobilier. Une activité qui lui permettra, si le cas se présente, d’octroyer certains logements pour des nouveaux salariés du groupe : "Quand des profils seront intéressants et compléteront notre batterie de compétences, nous les aiderons à trouver un logement en regardant dans notre parc si quelque chose correspond à leur attente, témoigne le dirigeant Tugdual Rabreau. Et si un délai se présente avant l’arrivée d’un nouveau collaborateur, nous pourrons porter un projet immobilier, c’est-à-dire le lancer, pour gagner du temps avant qu’il nous rejoigne."

"L’idéal serait que des promoteurs construisent ces nouveaux logements"

La question de la construction renvoie à l’action des promoteurs. Parmi ceux-ci, Alain Duret est conscient qu’il a une partie de la solution entre ses mains. Du reste, certains de ses projets viennent d’être achevés ou sont dans les tuyaux pour dégager un peu d’air au marché, que ce soit à la Roche-sur-Yon, à Montaigu ou aux Herbiers… "Nous proposerons des meublés qui sont autant de nouvelles offres pour des salariés qui viennent de l’extérieur et qui n’auront qu’à poser leur valise le temps de leur période d’essai ou de trouver autre chose".

"L’idéal serait que des promoteurs construisent ces nouveaux logements", appuie le PDG de Mecapack Nicolas Ducept (PME employant 216 collaborateurs en Vendée concevant et fabriquant des machines de conditionnement), par ailleurs président de l’association du club d’entreprises du pays de Pouzauges. Laquelle s’est elle aussi penchée sur une piste de réflexion liée à la construction : "Nous cotisons au 1 % logement pour aider les salariés à se loger, les sommes collectées permettant de construire des logements, mais n’a-t-on pas plutôt intérêt à flécher cet argent sur de l’investissement immobilier pour que collectivement nous puissions créer de l’habitat ? C’est une idée, mais c’est compliqué, car nous, entreprises, n’avons pas vocation à faire de l’investissement immobilier."

Car comme le souligne Sophie Georger-Ménerau "lorsqu’on est entrepreneur, on n’est ni promoteur ni bailleur, ce sont d’autres métiers." Et construire à destination des salariés comporte un autre risque : "On ne peut pas leur demander de quitter le logement quand ils ne sont plus dans l’entreprise, c’est la limite du système."

Des logements sont en cours de construction, comme à Montaigu par le groupe Duret.
Des logements sont en cours de construction, comme à Montaigu par le groupe Duret. - Photo : Cyril Raineau

Les collectivités en première ligne

Si les promoteurs et entreprises font partie de l’équation, les collectivités sont aussi en première ligne dans ce dossier. "Des communes ont changé de maire aux dernières élections de mars 2020, les communautés de communes refont leurs plans locaux d’urbanisme, tout ceci gèle des projets, note Antoine Vercelletto. Par ailleurs, nombre d’élus ne veulent pas être considérés comme des maires bâtisseurs et que leur ville ne soit pas trop densifiée." Ce qui conduit à ce paradoxe : "On ne veut pas être un maire-bétonneur, on prend en considération la problématique écologique… Mais en attendant, on n’arrive pas à loger nos actifs."

La présidente du Medef 85 a une analyse qui se rapproche de celle du président de la Fnaim de Vendée. "Il y a quelque chose qui me pose question : cela fait 10 ou 15 ans qu’on entend que le département va voir sa population fortement augmenter à échéance 2030-2035, mais les collectivités ne se sont pas posé la question d’où on allait loger tout le monde, sauf à penser qu’il n’y aurait que des retraités qui viendraient vivre dans leur résidence secondaire", ironise Sophie Georger-Ménereau.

Une taxe aux Sables-d’Olonne sur les logements vacants

Reste que des initiatives existent. Lors de ses vœux en janvier, le président du Département Alain Leboeuf a évoqué un plan départemental sur le logement qui sera annoncé en juin aux Herbiers. Les élus municipaux des Sables d’Olonne se sont pour leur part longuement penchés sur le dossier du logement en septembre lors d’une séance de conseil. Car "malgré les efforts réalisés par la municipalité pour favoriser le développement du parc de logements aidés ou sociaux (+ 150 % de logements sociaux depuis 2007), trouver un logement de longue durée aux Sables d’Olonne devient de plus en plus compliqué, notamment pour les jeunes actifs". Dans cette ville du littoral où 40 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires (au nombre de 16 000) les élus ont adopté un plan en huit points. Parmi ceux-ci, une taxe sur les logements vacants (7 % du parc, soit 3 000 dans la ville) s’appliquera dès 2023. Autre engagement, la Ville et Agglo ont lancé en janvier 2022 une expérimentation de deux ans, destinée à inciter les propriétaires de résidence secondaire, bien vacant ou meublé de tourisme, à les convertir en résidence en location à l’année. Une aide financière de 5 000 euros de part fixe sera complétée d’un supplément de 50 euros par mètre carré, plafonnée à un total de 10 000 euros.

"Investir aujourd’hui dans du logement pour les salariés plutôt que pour le tourisme, c’est contribuer quelque part au dynamisme local."

L’exemple de la communauté d’agglomération de Terres de Montaigu est aussi révélateur d’une quadrature du cercle à laquelle une collectivité doit faire face. Composé de 50 000 habitants et comprenant 2 600 entreprises, ce territoire recense 20 000 actifs. Chaque année, 200 emplois supplémentaires s’y créent. "Pour pouvoir tenir ce rythme de 200, il faut 450 nouveaux logements par an, constate le président Antoine Chéreau. Nous avons réussi à tenir ce rythme jusqu’en 2016, notamment par le biais de lotissements mais qui étaient consommateurs de foncier. Depuis 2016, nous sommes rentrés dans une démarche vertueuse dans le bocage vendéen, une des conséquences des lois de protection de l’environnement demandant à diviser par deux les surfaces consommées".

Conséquence, plutôt que de privilégier l’extension urbaine avec les lotissements, "il fallait songer à réinvestir l’intérieur des communes, notamment avec l’appropriation des friches. C’était un changement très fort demandant l’adhésion de la population mais aussi des promoteurs." Ce changement de modèle a fait qu’au lieu de construire 450 logements par an, seulement 200 l’ont été. "Ce n’est qu’en 2020 que nous avons récupéré notre rythme de croisière". Les quatre années de ralentissement ont conduit à un manque de 800 logements.

Les professionnels redoutent une pénurie de logements dans les Pays de la Loire.
Les professionnels redoutent une pénurie de logements dans les Pays de la Loire. - Photo : Nicolas Robin

Du côté de Pouzauges, un travail collaboratif mené entre entreprises et la communauté de communes peut faire école. Un agent de la collectivité est détaché pour accompagner l’intégration des nouveaux collaborateurs sur le territoire. Sa première mission est de trouver un logement, restant en veille sur les disponibilités. "Ce système existe depuis deux ans", expose le président du club d’entreprises du pays de Pouzauges Nicolas Ducept. Qui adresse aussi un message auprès des particuliers et promoteurs qui résume tout le dilemme de l’engagement sur l’habitat en Vendée : "Investir aujourd’hui dans du logement pour les salariés plutôt que pour le tourisme, c’est contribuer quelque part au dynamisme local."

Des logements réservés pour les salariés

L’un des acteurs clés sur cette question de l’habitat est, de par sa fonction, Action logement (anciennement 1 % Logement), une structure paritaire alimentée par la participation des employeurs à l’effort de construction. Versée par les entreprises de plus de 50 salariés, elle représente 0,45 % de la masse salariale. Le groupe Action Logement a notamment pour rôle d’accompagner les salariés dans leur mobilité et de financer la construction de logements sociaux et intermédiaires en lien avec les besoins des bassins d’emploi.

"Nous travaillons sur la problématique du manque de logement depuis 2018-2019, la crise a suspendu le tout, mais ça repart", constate le directeur d’Action Logement Pays de la Loire Olivier Joachim.

Des logements sont en cours de construction aux Herbiers, territoire ultra dynamique sur le plan économique.
Des logements sont en cours de construction aux Herbiers, territoire ultra dynamique sur le plan économique. - Photo : Cyril Raineau

Plusieurs leviers sont ainsi actionnés par le groupe en Pays de la Loire. Déjà, en versant des financements à des bailleurs sociaux. Dans la région, le montant des investissements a progressé de 38,7 millions d’euros en 2020 à 52,6 millions en 2021. "En contrepartie, nous réservons des logements pour les salariés", remarque Olivier Joachim. Ce sont ainsi 40 000 habitations qui sont retenues en Pays de la Loire par Action Logement. C’est via une plateforme internet que les salariés prennent connaissance des biens disponibles et liés à leur situation. Lancée en 2020, celle-ci a connu un réel essor en 2021, recensant 20 211 demandes.

Ensuite, afin toujours de faciliter l’accès au logement et le rapprochement domicile-travail, Action Logement verse une aide de 1 000 euros nommée "Mon job, Mon logement" pour soutenir les salariés récemment entrés dans l’emploi. Lancée en juin 2021, elle comptait à fin novembre 1 514 dossiers engagés en Pays de la Loire.

Enfin, Action Logement, aux côtés de plusieurs territoires partenaires, joue en quelque sorte le rôle de matelas auprès de bailleurs du parc privé. L’organisme les invite à réserver leur bien à des salariés en mobilité grâce à un package d’aides et de services (garantie gratuite, prise en charge des impayés et des dégradations, etc.). Cette aide, baptisée " louer pour l’emploi ", a permis à 229 familles de se loger en Pays de la Loire en 2021.

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