Le marché de l’immobilier d’entreprise a globalement bien tenu à Rennes et Rennes Métropole en 2022, confirmant la tendance annoncée en 2021. C’est ce que constate la Fnaim Entreprises 35 (syndicat des professionnels de l’immobilier en Ille-et-Vilaine), qui délivre en ce début 2023 un panorama de l’année écoulée. Mais un secteur concentre l’attention plus que les autres : celui des entrepôts. Sur ce marché-là, la demande placée n’a jamais été aussi faible, atteignant seulement 34 000 m² en 2022, contre 92 000 m² en 2021 et pas moins de 56 000 m² sur l’année de référence 2019. "Pourtant, la demande n’a jamais été aussi importante, constate Stéphane Dauphin, coprésident de la Fnaim Entreprises 35 et gérant de Cushman & Wakefield Rennes. Le niveau de demande logistique est lié d’une part à la dynamique industrielle et à la taille du bassin de consommation. Rennes Métropole est en effet une place forte de l’attractivité industrielle et de la consommation. De plus, la crise a accéléré le développement de l’e-commerce. Nous assistons à une pénurie d’offre adaptée et une absence de foncier dédié. Ce déséquilibre est dangereux."
Une offre à zéro en entrepôts
Résultat, certaines entreprises en recherche d’entrepôts sont obligées de trouver des solutions temporaires ou de signer des baux dérogatoires, en attendant mieux. Cela a été le cas pour Le Roy Logistique, DB Schenker ou encore GCA. "Sur Rennes Métropole, il n’y a plus de bâtiment normé sur le marché début 2023, nous sommes au pied du mur. On sonne l’alarme car on a besoin de ces entrepôts pour que l’économie fonctionne", ajoute Stéphane Dauphin. Pour trouver des solutions, les entreprises sont obligées de s’éloigner de la métropole, parfois de plus de 30 km. "C’est en contradiction avec la logique de connecter la logistique aux bassins à desservir", insiste le spécialiste. La conséquence, pour 2023, c’est aussi une augmentation de la valeur locative de ce type de bien, estimée à +20 %.
Le stock de locaux d’activités en chute continue
L’inquiétude est également palpable dans le secteur des locaux d’activité. "Le stock continue sa chute, avec -50 % en deux ans, et nous ne voyons pas d’issue", s’inquiète également Kévin Levaire, coprésident de la Fnaim Entreprises 35. Celui-ci atteint les 90 000 m² à Rennes, alors que l’offre était à 105 000 m² en 2021 et même à 191 000 m² en 2019… La demande placée, elle, reste toutefois stable, à 120 000 m² transactés (même si 20 000 m² seulement ont été signés au 4e trimestre), pour des surfaces moyennes de 700 m², comme à Nantes ou Bordeaux. Les entreprises doivent donc parfois faire des concessions ou des choix par défaut.
Une bonne année dans le tertiaire, mais…
Du côté des bureaux a contrario, l’année 2022 semble avoir été "un bon millésime", estime Éric Debarnot, directeur de Giboire Entreprise et Commerce. Du moins sur le plan de la demande placée, qui a connu une augmentation de +5 %, atteignant les 120 000 m². "C'est la 2e meilleure année après 2019, avec même +25 % sur la moyenne décennale", poursuit-il. Les secteurs d’EuroRennes et de La Courrouze continuent d’être attractifs, grâce à l’arrivée de la ligne b du métro. L’effet du télétravail n’a donc pas entraîné une chute des transactions sur les espaces tertiaires. Même si les collaborateurs viennent moins souvent au bureau, les effectifs augmentent, les espaces ont été redistribués, et les concepts de coworking et flexoffice continuent de croître. Seul bémol, l’offre disponible à un an (105 000 m²) est en régression : le stock a baissé de -50 % dans le neuf notamment. Les opérateurs commencent donc à commercialiser des programmes qui ne seront livrés qu’en 2024 ou 2025…
Quoi qu’il en soit, le territoire rennais reste attractif pour les investisseurs. "S’ils sont plus prudents sur le tertiaire, ils montrent un regain d’intérêt pour les locaux d’activité", constate Romain Landois, conseiller en immobilier d’entreprise chez Cap Transactions. 139 millions d’euros ont été engagés à Rennes en 2022 dans l’immobilier d’entreprise.
