Rennes

Immobilier

Le dynamisme de l'immobilier d'entreprise se confirme à Rennes

Par Virginie Monvoisin, le 06 mars 2019

Rennes se place au 8e rang du classement national de l'immobilier d'entreprise en 2018. La capitale bretonne a enregistré 100 000 m² de transactions de bureaux, dont 20 % pour le quartier EuroRennes, et 153 millions d'euros d'investissements. Le marché reste donc dynamique.

Le projet EuroRennes en cours de construction, vue de la gare SNCF de Rennes.
L'immobilier de bureaux à Rennes a été fortement poussé en 2018 par la construction de nouveaux programmes sur EuroRennes, comme ici au loin Identity. — Photo : Pierre Gicquel

Les professionnels de l'immobilier d'entreprise à Rennes ont enregistré 100 000 m² de transactions de bureaux en 2018. D'après la Fnaim Entreprises 35, ce bilan place la capitale bretonne au 8e rang du classement national de l'immobilier d'entreprise. À l'image de 2017, "le marché reste dynamique, tiré notamment par les société de services du numérique et la demande endogène", précise Hervé Kermarrec, coprésident de la Fnaim Entreprises 35. La demande placée a légèrement reculé (109 000 m² en 2017) mais elle concentre moins de comptes propres. "Nous avions commercialisé 71 000 m² hors comptes propres en 2017, alors que nous atteignons 90 000 m² hors comptes propres cette année. Ce qui nous place au même niveau que Nantes", selon la Fnaim.

Selon le bilan de la fédération, 30 % de la demande placée concerne le marché du neuf, et 20 % des transactions ont été effectuées dans le quartier EuroRennes (soit 20 000 m²), qui concentre l'essentiel des offres en neuf. "Nous observons un déficit de l'offre à la vente. Le marché se fait donc principalement à la location", ajoute Hervé Kermarrec. Les entreprises utilisent la proximité de la gare pour s'installer sur EuroRennes. "On voit clairement la connexion de Rennes vers Paris. On attend encore la connexion de Paris vers Rennes, qui est pour demain."

Des loyers élevés et en hausse

La Fnaim Entreprises 35 pointe toutefois du doigt des loyers en augmentation de 5 à 7 %, atteignant 205 €/m² en centre-ville. "Rennes est parmi les métropoles les plus chères, mais le marché arrive à tenir. Jusqu'où irons-nous, s'interroge Hervé Kermarrec. Il faut rester compétitif, car la concurrence est forte sur les valeurs locatives, notamment avec Nantes. Une entreprise qui cherche à s'installer regarde partout en France."

Choix restreint en neuf

Mais à Rennes, l'offre de bureaux reste hétérogène. Il y en a pour toutes les bourses, avec 146 000 m² disponibles. Cependant, "2019 s'annonce tendue sur les secteurs périphériques très plébiscités, comme le long de la deuxième ligne de métro, à l'Est et à l'Ouest de Rennes, constate Stéphanie Renet, coprésidente de la Fnaim Entreprises 35. L'offre attendue en 2020 devrait reconstituer le stock", notamment sur EuroRennes où plusieurs programmes d'envergure sont prévus (îlot Beaumont notamment). 

Demande placée en baisse pour les locaux d'activités et entrepôts

Du côté des locaux d'activité, 2018 a été une année de ralentissement, avec 97 500 m² de demande placée (contre 110 000 m² en 2017). Par contre, l'offre est en légère hausse de 5 000 m². "Il faut également noter une accélération des acquisitions par des investisseurs", souligne Stéphane Dauphin (Cushman & Wakefield). Le marché des entrepôts a lui aussi été en demi-teinte en 2018, avec notamment un faible stock des entrepôts de classe A (les plus récents…). La demande placée a, là aussi, baissé, à 58 000 m² en 2018 contre 65 000 m² en 2017. "Le marché a été essentiellement animé par la distribution, qui confirme l'attractivité du territoire pour la logistique", ajoute Stéphane Dauphin.

153 millions d'euros d'investissements

Rennes a enregistré 153 millions d'euros d'investissements en 2018. Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont toutefois baissé. "Est-ce qu'ils sont devenus fous ?, s'étonne Laurent Giboire, président du directoire du groupe Giboire. Des taux de rendement à 0 % ont été constatés "pour des biens invendables car trop coûteux en rénovation ou mal placés", mais tournent normalement autour de 5,6 %, voire 6,5 % à EuroRennes. La bonne nouvelle : "Rennes fait désormais partie de la cible des foncières, comme Nantes et Bordeaux", estime Laurent Giboire.

Le projet EuroRennes en cours de construction, vue de la gare SNCF de Rennes.
L'immobilier de bureaux à Rennes a été fortement poussé en 2018 par la construction de nouveaux programmes sur EuroRennes, comme ici au loin Identity. — Photo : Pierre Gicquel

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