La profession a remis mi-octobre ses "Pyramides d’Argent", qui récompensent des réalisations de promoteurs régionaux. Voyez-vous émerger une tendance dans les projets lauréats ou candidats ?
Les projets récompensés cette année ont tous été enclenchés avant la guerre en Ukraine, avant que ne soit pris en compte son impact sur le coût des matériaux et de l’énergie. Ce sont sans doute des éléments que nous lirons dans les années qui viennent, dans les projets lancés en ce moment. En revanche, ce que confirment les réalisations examinées cette année, c’est que la plupart des opérations se font désormais en renouvellement urbain, soit le recyclage du tissu existant, des anciens bureaux, sites industriels ou magasins… C’est une tendance qui s’installe depuis plusieurs années, qui se révèle incontournable désormais et qui va sans aucun doute s’accentuer encore.
En parallèle, la résistance à ces projets de densification urbaine se renforce, avec la multiplication des recours…
C’est une problématique apparue avec le Covid et qui s’est renforcée avec les élections municipales qui ont suivi. On a vu des candidats faire campagne, être élus parfois, sur des programmes revendiquant l’arrêt des constructions neuves. Les recours concernant les permis de construire sont de plus en plus nombreux, surtout, malheureusement, quand il s’agit de construire des logements sociaux. En face, il y a la pression des élus qui, parfois, font en sorte de construire moins que ce qui est prévu par le plan local d’urbanisme. À nous de travailler différemment, pour montrer que l’on est capable de produire à la fois de la densité et des immeubles de qualité, qui améliorent le cadre de vie de tous.
Mais, globalement, la tendance est plutôt au ralentissement de la fabrication, à cause de ces obstacles mais aussi de la raréfaction des terrains. Les prix du foncier augmentent, et celui qui reste disponible demande de plus en plus de travail de préparation, entre la démolition de l’existant, la dépollution… En conséquence, l’offre de logement n’est pas à la hauteur de la demande, et a du mal à se reconstituer.
Ce décrochage de l’offre risque de s’accentuer encore ?
Le hiatus entre le prix de vente et le prix de revient des opérations est préoccupant. En six mois, les prix ont augmenté de 15 %, et les promoteurs ne rentrent plus dans leurs frais. Et ce n’est qu’un début. Pour le moment, cela s’est traduit par une augmentation de 8 % en moyenne sur le prix des appartements collectifs. De l’autre côté, les acheteurs sont plus frileux, entre les incertitudes de la période et les taux d’intérêt qui remontent. Sur le mois de septembre, les réservations étaient en baisse de 10 % par rapport à 2021, le marché n’est vraiment pas dynamique.
En parallèle, les besoins en logements sont toujours en augmentation. Dans la métropole de Lille par exemple, on estime que 6 200 nouveaux logements par an seraient nécessaires, en accession à la propriété et en logement social. On n’est jamais parvenu à ce niveau-là : le maximum que l’on a pu sortir par le passé, c’est 5 500 unités. Cette année, au vu des réservations, nous sommes loin du compte, on devrait à peine arriver à 2 800 nouveaux logements.
