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Immobilier de bureaux : Nantes, Marseille et l'Est en forme, Lille et le Sud-Ouest en déprime

Par Pierrick Lieben, le 18 octobre 2021

Le marché des bureaux a retrouvé des couleurs au premier semestre 2021 en France avec des transactions en hausse, selon BNP Paribas Real Estate. Mais pas partout, ni au même rythme, loin de là. Autre signe d’inquiétude : l’essor de l’offre dans le neuf pourrait mettre du temps à se relever du coronavirus.

Au premier semestre 2021, Nantes était l’une des rares métropoles où le marché des bureaux s’était complètement rétabli de l’épidémie de Covid-19, selon BNP Paribas Real Estate.
Au premier semestre 2021, Nantes était l’une des rares métropoles où le marché des bureaux s’était complètement rétabli de l’épidémie de Covid-19, selon BNP Paribas Real Estate. — Photo : Didier San Martin - stock.adobe.com

Touché, mais pas coulé. Ébranlé par la crise du coronavirus, le marché des bureaux en région a lentement remonté la pente en début d’année. Au premier semestre, quelque 730 000 m² ont été commercialisés dans les 17 villes suivies par BNP Paribas Real Estate.

Cette reprise, qualifiée d'"encourageante" (+35 % en un an), est pourtant loin d’être suffisante pour effacer l’impact de la crise du Covid-19. Les transactions s’affichent ainsi en nette baisse par rapport aux sommets atteints en 2019 (-21 %) et reste à 6 % sous leur niveau moyen de 2015-2019. Ce déficit devrait se maintenir au second semestre, avec un volume annuel attendu à 1,55 million de m² (soit 100 000 de moins que sur les cinq dernières années en moyenne).

Une géographie des bureaux bousculée

Dans le détail, rares sont les marchés locaux à s’être rétablis du coup d’arrêt porté par l’épidémie de coronavirus. Dans le groupe de tête, seuls Aix-Marseille (+8 % par rapport à 2019) et Nantes (+10 %) y sont parvenus. À tel point que les deux métropoles, respectivement 5e et 6e il y a deux ans, se hissent sur le podium 2021, à la troisième place ex aequo (68 000 m² commercialisés chacune).

Devant, Lyon et Lille restent les deux places fortes des bureaux en région, mais la période pandémique a réduit leur avance. Avec un volume de transactions de 127 000 m², la capitale des Gaules enregistre un rebond de 33 % en un an, mais un recul de 43 % comparé à 2019. La dynamique est bien différente pour la préfecture du Nord (80 000 m²) : incapable de se relancer en 2021 (+1 %), elle reste très loin de son niveau d’avant-crise (-46 %).

• Le Sud-Ouest, grand perdant du Covid-19

Parmi les grands perdants du Covid-19, figurent également Bordeaux (52 000 m², -45 % en deux ans) et Toulouse (36 000 m², -36 %). Les deux rétrogradent de trois positions au palmarès.

Dans les villes de taille plus modeste, Dijon (13 000 m²) est en perdition : seul marché en baisse en 2021 (-19 %), elle essuie une chute de 46 % depuis 2019.

• Les villes de l’Est propulsées par l’épidémie

C’est tout l’inverse pour Metz : dernière il y a deux ans, la préfecture de Moselle a multiplié par 2,5 sa surface de bureaux commercialisés au premier semestre 2021 (18 000 m²). Plus généralement, l’Est de la France affiche une croissance exceptionnelle sur deux ans : +46 % pour Strasbourg (41 000 m²) et +24 % pour Nancy (21 000 m²).

Pour autant, la ville en plein essor est à chercher du côté de la Côte d’Azur : Nice-Sophia Antipolis (39 000 m²) enregistre un bond de 88 % depuis 2019.

Le marché du neuf menacé à moyen terme

Ce bilan semestriel fait également le point sur l’offre de bureaux. À fin juin, le stock atteignait 2,7 millions de m² (+11 % en un an), un huitième de plus qu’à la même période en 2019. Le neuf représente un tiers de ce total au niveau national, mais beaucoup moins dans certaines villes, particulièrement à Toulouse, Nancy et Montpellier.

Or, la situation ne devrait pas s’améliorer de sitôt en région. Certes, BNP Paribas Real Estate note une hausse de l’offre future au premier semestre (2,1 millions de m², +10 %) et prévoit un maintien des investissements à un niveau élevé en 2021 (3 Md€ attendus, plus que la moyenne sur 5 ans).

Mais le cabinet immobilier s’inquiète de la stabilité des chantiers, comme des permis de construire. En particulier, les lancements en blanc (constructions commencées sans vente ni location conclue préalablement) se sont effondrés de 33 % en début d’année. L’étude y voit "une réduction des risques, ainsi qu’un certain attentisme de la part des investisseurs par rapport à l’impact du télétravail et du flex office sur le volume de transactions actuelles et futures". Le marché des bureaux en région n’en a donc sans doute pas encore fini avec le Covid-19 et ses conséquences.

Au premier semestre 2021, Nantes était l’une des rares métropoles où le marché des bureaux s’était complètement rétabli de l’épidémie de Covid-19, selon BNP Paribas Real Estate.
Au premier semestre 2021, Nantes était l’une des rares métropoles où le marché des bureaux s’était complètement rétabli de l’épidémie de Covid-19, selon BNP Paribas Real Estate. — Photo : Didier San Martin - stock.adobe.com

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