Comment le rachat, en décembre 2022, du centre commercial Les Champs à Saint-Brieuc s’est-il passé ?
C’est moi qui suis allé le chercher. Ça faisait à peu près un an et demi que l’on suivait la politique de redynamisation du centre-ville de Saint-Brieuc. On savait que le fonds souverain chinois propriétaire avait acheté Les Champs avec de gros centres (China Investment Corporation avait acquis dix centres au total pour 1,3 milliard d’euros en 2015, NDLR). On savait aussi qu’un centre commercial qui génère moins d’un million d’euros annuels de loyers, ça ne l’intéressait pas. Alors que, pour ma part, c’est mon créneau. J’ai donc contacté le gestionnaire, AEW, et leur ai dit : "Vendez-le moi". Ça a duré un an et demi, ça a été le plus long dossier de ma vie…
Pourquoi avoir racheté ce centre qui possède de nombreuses cellules vides et où les loyers sont réputés être trop élevés ?
La rentabilité est une notion économique qui se calcule en déduisant les loyers du prix d’achat. Or, le fonds l’avait acheté plusieurs dizaines de millions d’euros et les charges étaient montées jusqu’à 100 euros le m². Ce n’était pas tenable. Et pas rentable. Mais ils n’avaient pas intérêt à baisser les loyers pour remplir les cellules car ils devaient garder dans leur bilan des valeurs de loyers élevés, de l’ordre de 500 à 600 euros, pour maintenir leur capitalisation. Moi, je suis un indépendant et j’ai payé le centre moins de dix millions d’euros. Et ce qu’il y a de bien, c’est que, puisque j’ai racheté l’immobilier, tous les contrats fournisseurs s’éteignent. On va travailler pour ramener les charges à un prix autour de 45 euros le m². Cela représente 90 % de notre travail.
Qu’en est-il des loyers ?
Nous sommes en train de discuter pour établir des loyers entre 200 et 300 euros le m². Le centre fait 10 500 m². Il y a actuellement 28 boutiques, dont trois "gros" : Monoprix, H & M et la Fnac. Et une dizaine de cellules vides. À l’intérieur, il n’y a que deux petites, qui devraient être occupées par de la restauration et une bijouterie. Sur la partie semi-ouverte, près de New-Yorker, ce pourrait être une enseigne nationale ou l’agrandissement de New-Yorker. Dans le prolongement de la rue Leclerc, nous sommes en discussion avec trois enseignes. Il y aura également une enseigne nationale sur 350 m² mais elle veut garder la maîtrise de sa communication, je n’en parle donc plus (le nom de Natures et Découvertes avait été dévoilé dans les colonnes du Télégramme, NDLR). L’idée d’installer là le Pôle jeunesse a été évoquée. C’était une bonne idée mais ce n’est pas du commerce… Il faut en discuter avec la mairie. Au total, nous sommes en train de négocier avec une quinzaine de magasins. Ça va être rentable, je n’ai pas d’inquiétude. Nous ne sommes pas des magiciens, on se met juste en position d’avoir une bonne relation avec les commerçants en leur permettant de gagner leur vie.
Quid du parking et des étages ?
Les étages sont un vrai sujet : il y a un gros travail à réaliser car la plus grande partie a été laissée brut de béton. Mais ce sera dans un second temps. Quant au parking, il ne faisait pas partie de la transaction. Ce n’est pas notre métier.
