Le marché de l'immobilier d'entreprise a-t-il réellement ralenti en 2018 ?
Rodolphe de Malet : En 2017, un peu plus de 160 000 mètres carrés de bureaux ont été transactés sur la métropole. C'était une année record, du jamais vu, on s’attendait donc à un ralentissement. Néanmoins on a terminé l’année 2018 à 149 000 m2 de bureaux transactés. Oui, l’année a été moins bonne mais il ne faut pas oublier qu’avant la LGV, on se battait pour atteindre la barre des 100 000 m2 de bureaux transactés. 2018 reste donc une année exceptionnelle. C’est tout de même 40 % de plus que ce que l’on faisait il y a quelques années. Avec 140 000 m2, on est au niveau des grandes métropoles françaises. Avec 160 000 m2, on est dans le trio de tête.
Quelles sont les locomotives de l'activité de l’immobilier d’entreprise dans la métropole ?
R. de M. : Les projets Euratlantique et Bassins à flot ont nettement contribué à l'explosion de ces chiffres. Mais le marché, c’est aussi tout l’arc Ouest de la métropole (Mérignac, Le Haillan, Pessac). Si on regarde à la loupe, Mérignac reste le marché le plus dynamique. Euratlantique et les Bassins sont venus créer une dynamique que l’on n’avait pas jusqu’à présent car on n’avait pas de quartier d’affaires, pas de quartier de la gare. Et Euratlantique a beaucoup fait parler de Bordeaux à l’extérieur. Cette zone attire plutôt les grandes entreprises. Cela représente 400 000 m2 de bureaux sur dix ans. Juste après arrivent les Bassins à flot, un quartier jeune, orienté numérique, un peu plus « branché ». La deuxième et dernière tranche est en cours de commercialisation. D’autres quartiers émergent, sur la rive droite, côté Floirac et du côté de la Bastide Niel et Brazza. Quant à l’hypercentre de Bordeaux, l'offre n'est pas suffisante, dans le triangle d’or notamment. Des possibilités vont s’ouvrir dans le quartier de Mériadeck avec le départ d’Allianz. On se bat tous les jours pour avoir des surfaces à commercialiser dans le centre-ville. Il y a un appétit clair pour la métropole, cela se sent sur les taux de rentabilité qui ont baissé. Ils sont aux alentours de 5,5 % aujourd’hui quand on était à environ 7 % il y a trois ans. Les prix ont mécaniquement un peu augmenté, tout comme les loyers. Euratlantique tire vers le haut à 200 € du m2, quand on est à 170-180 € du m2 aux Bassins à flot, et à 140 € du m2 en périphérie. C’est l’emprise foncière qui influence le prix.
Les espaces de coworking fleurissent un peu partout en Gironde. Est-ce que c’est un problème dans votre métier ?
R. de M. : Non, au contraire. Pour le moment, ce n’est pas une concurrence pour nous car ce sont des mètres carrés que l’on comptabilise. Quand une enseigne de coworking prend 3 000 m2 de bureaux, c’est une transaction pour nous. En plus, on peut ensuite orienter des petites entreprises vers ces espaces. Pour nous, ce n’est que bénéfique. Il faudrait que chaque grand pôle tertiaire bénéficie d’un espace de coworking phare. Ce n’est pas une offre concurrente aux bailleurs traditionnels mais bien une offre complémentaire qui répond à une demande forte des entreprises sur le marché.
