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JDE Edition Rhône 69
Quartier d'affaires. La Part-Dieu vise haut
Deuxième pôle d'affaires français, la Part-Dieu entend exister au niveau national et européen. La Tour Part-Dieu et la tour Oxygène constituent aujourd'hui la "skyline" du quartier qui ne demande qu'à s'étoffer vers le ciel.
Elles alimentent toujours le discours politique mais commencent sérieusement à prendre de la hauteur. Certes, la Part-Dieu avec ses deux tours est encore bien loin des quartiers de La Défense à Paris ou de Pudong à Shanghai mais petit à petit le site souvent jugé sans âme trouve son identité par le haut. La skyline se dessine. Le crayon dénommé Tour Part-Dieu garde sa suprématie avec ses 165m et ses 40 étages. Courant 2010, le drapeau de la France flottait à 116m, le point culminant de la toute nouvelle tour Oxygène. Aujourd'hui, la Tour UAP est en pleine déconstruction, pilotée par le promoteur Sogelym Dixence, avec une plateforme qui opère à un rythme d'un étage en moins par semaine. Elle laissera la place à la tour Incity, au 116 cours Lafayette, qui culminera à 200m d'ici à fin 2014. Elle sera la première tour BBC en centre-ville.
À partir de 48m²
«Les tours sont aujourd'hui complémentaires les unes des autres, affirme Pierre Grandjean, directeur de Nexity PM, gestionnaire de la Tour Part-Dieu. Selon la surface recherchée, elles n'accueillent pas le même type d'entreprise.» La Tour Part-Dieu, détenue par six propriétaires bailleurs* héberge une cinquantaine de locataires sur 30 étages et 1.500 salariés. L'hôtel Radisson blu occupe les dix étages les plus hauts. Au total, la Tour Part-Dieu présente une surface de 78.000m². Le flux de visiteurs dans la tour dédiée aux activités tertiaires principalement est de 200 à 500 par jour. «Le taux d'occupation moyen est d'environ 85%, avance Pierre Grandjean. Il y a sans cesse des mouvements comme de nombreuses entreprises l'occupent, mais la demande est supérieure à l'offre. Aujourd'hui, un seul plateau est vacant. L'avantage de la Tour Part-Dieu est qu'elle permet à une entreprise de s'installer à partir de 48m² et de s'étendre. Alors que pour les nouvelles tours, ce sont plutôt des plateaux de 1.000 à 1.200m². Un locataire qui cherche 500m² sur une tour ne les trouvera que chez nous.» Le prix est d'environ 180€HT/m²/an alors que les prix moyens sur le quartier de la Part-Dieu sont autour de 300€, pour 700 à 900€ à Paris-La Défense. Pourtant, parmi la liste des locataires, il y a peu de PME. On note des filiales de grandes banques, Orange, la SNCF, DHL, l'Agence régionale de la santé qui occupe trois étages. Des locataires plutôt institutionnels donc.
World Trade Center
Et du côté de la nouvelle tour Oxygène? Même constat. Ernst & Young s'y est installé sur cinq étages en octobre2010. Tout comme la SNCF, qui a quitté le Lugdunum pour investir 17 étages de la tour flambant neuve, gérée par Unibail-Rodamco également gestionnaire du centre commercial de la Part-Dieu et du nouveau cours Oxygène. «Certaines entreprises sont dans une démarche patrimoniale pour leurs bâtiments, d'autres non, analyse Bernard Badon, directeur de la mission Part-Dieu pour le Grand Lyon. La capacité à investir des entreprises dépend de leur stratégie d'implantation.» Pas d'Akka, d'Apicil, de GL Events ou encore de Cardinal dans les tours. Ces entreprises à capitaux familiaux ont préféré s'implanter dans leurs propres immeubles à Vaise ou sur le quartier de la Confluence. Par contre, Oxygène continue de séduire des activités plus "institutionnelles". Le World trade center de Lyon, présidé par Philippe Grillot, le président de la CCI de Lyon, occupera les 27e et 28e étages sur 1.300m² dès avril. Les arguments d'image, de rayonnement du quartier et de la ville tout entière sont avancés.
Les prémices de la skyline
La prochaine étape, c'est la tour Incity, qui sera bâtie à la place de la tour UAP. Si le nom des futurs occupants n'est pas confirmé par Sogelym Dixence, celui de la SNCF est très souvent prononcé pour occuper près de 50% des 42.000m² qui seront érigés sur 39 étages. L'objectif est d'accueillir plus de 2.700 personnes. La skyline chère à Gérard Collomb n'en serait qu'à ses prémices puisqu'il avai
t déclaré, en 2010 sur le Mipim, le salon international de l'immobilier d'entreprise, qu'il y avait «encore la place pour trois autres tours». Gecina, Icade, le rehaussement des tours Swiss Life et EDF... «Le marché donnera le rythme», commente Bernard Badon ne donnant aucun pronostic quant à la quatrième tour qui sortira de terre.
* La foncière Algonquin possède les murs de l'hôtel. Deux SCPI de la Française AM (20 plateaux), deux SCI d'unibail Rodamco (10 plateaux) et LCL (propriétaire au titre de son enseigne) sont propriétaires bailleurs de la Tour Part-Dieu.
Ernst & Young. «Une tour permet davantage de flexibilité»
Les 400 collaborateurs du cabinet d'audit Ernst & Young ont quitté la Tour Part-Dieu en octobre2010 pour intégrer la nouvelle tour Oxygène. «Nous souhaitions regrouper nos équipes sur un bâtiment fonctionnel et rationnel, explique Jean-Pierre Buisson, associé et responsable des activités Ernst & Young en Rhône-Alpes. Nous avons quitté 7.000m² à la Tour Part-Dieu pour s'installer sur 5.500m², soit cinq étages, à la tour Oxygène. Nous avons moins de m² mais nous avons modifié notre organisation de travail. Une équipe projet a été constituée quelques mois avant le déménagement pour répondre aux normes des IGH, les immeubles de grande hauteur. Chaque service a travaillé sur ses modes de fonctionnement. Nos archives ont été externalisées pour gagner des mètres linéaires et répondre au coefficient calorifique visé par la commission de sécurité. Le choix des matériaux pour l'aménagement des bureaux et les archives papiers sur site devaient être équilibrés par rapport aux normes incendies. Nous privilégions les espaces communs aux espaces individualisés car nos collaborateurs passent une grande partie de leur temps chez nos clients. Si le "tarif public" est plus élevé à la tour Oxygène, le coût de fonctionnement est finalement le même pour nous car les m² loués sont optimisés. Ce type de bâtiment nous offre une flexibilité importante pour agrandir ou réduire notre surface, ce qui est plus difficile dans un bâtiment classique. Être dans une tour est important en terme d'image à plusieurs niveaux. Auprès des collaborateurs tout d'abord et surtout en direction des futurs salariés. Notre implantation peut faire la différence auprès des jeunes qui sortent des écoles de commerce ou d'ingénieurs. Tout en faisant attention à ne pas être trop ostentatoire, c'est un signe fort donné à nos clients internationaux. C'est un bon moyen de véhiculer une bonne image de Lyon et de nos équipes locales. Mais nous leur avons bien précisé que nos coûts de fonctionnement n'avaient pas augmenté, donc nos prestations non plus!»TÉMOIGNAGE
«La densification du quartier passepar des immeubles de grande hauteur»
Comment les tours contribuent-elles à l'attractivité du quartier?
Tout réside dans la capacité ou non du quartier à produire des surfaces tertiaires complémentaires. Devant les besoins exprimés des entreprises pour s'installer à la Part-Dieu, il faut produire des m² de bureaux. Et pour se densifier, il faut passer par des immeubles de grande hauteur. Mais on ne construit pas des tours pour notre plaisir! Elles s'intègrent dans un projet global qui saura séduire les investisseurs. Ensuite, les entreprises prennent en compte la valeur d'usage de leurs locaux et leur environnement. Et de ce point de vue, la Part-Dieu est plutôt bien positionnée avec une offre multimodale efficace et des commerces.
Les demandes pour les nouvelles tours émanent plutôt d'entreprises déjà présentes sur le quartier. Comment expliquez-vous ce phénomène?
Les entreprises en place progressent, évoluent et s'agrègent de nouveaux services, à l'image de la SNCF qui prendra encore des surfaces sur la future tour Incity. Ces entreprises se trouvent bien dans le quartier et veulent s'y développer, c'est plutôt un point positif. Il se crée alors une polarité autour de ces entreprises grâce à leurs clients et leurs partenaires.
Quels types d'entreprises visez-vous pour occuper ces tours?
Nous souhaitons attirer des sièges sociaux d'entreprises régionales, nationales et européennes. Les immeubles du quartier sont adaptés pour ce type de fonctions.
La Part-Dieu est le deuxième quartier d'affaires en France après Paris-La Défense : - 2.200 entreprises et administrations - 40.000 salariés - 900.000m² de bureaux qui seront portés à 1,5million de m² dans les 20 ans - 500.000 déplacements quotidiensCHIFFRES
- «La Part-Dieu a-t-elle une âme?», Claude Kovatchevitch et Guillaume Tanhia, éditions EMCC - «Le succès d'un échec», Charles Delfante, éditions Libel - www.grandlyon.comEN SAVOIR PLUS
Stéphanie Polette
JDE | Édition Rhône 69 | 3 février 2012
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