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Des loyers peu élevés Certains bâtiments sont loués moins de 100€/m². Une situation géographique enviée «Quand on reçoit de la clientèle étrangère dans nos locaux quasi neufs de Montbonnot, la vue sur la chaîne de Belledonne fait toujours son petit effet très positif...», raconte Rémi Oudinot, le directeur marketing de Digigram. Une notoriété Inovallée est une zone connue capable de rivaliser selon certains avec Sophia-Antipolis. «Jusqu'à maintenant, nous n'avons pas été les meilleurs du monde en communication, admet Jean-François Clappaz, dirigeant de la société meylanaise Clappaz. Mais nous travaillons actuellement sur des thèmes porteurs.» Une gouvernance originale Inovallée est managée par ses industriels, réunis au sein d'un conseil d'administration qui rassemble 21chefs d'entreprises et un élu de chaque commune, Meylan et Montbonnot-Saint-Martin. Des services Grâce à une association dynamique, une trentaine de services sont proposés. Les entreprises bénéficient d'un réseau actif de dirigeants, d'achats groupés, de services mutualisés ou encore d'un accompagnement personnalisé. Quant aux salariés, la zone leur propose activités sportives, services à la personne, restaurants inter-entreprises,etc. Des places de parking Sur Inovallée, il y a environ une place de parking pour 20m² de bureau, soit un ou deux collaborateurs, tandis que sur Bouchayer, il y a une place de parking pour 80m² de bureau! En fait, c'est très facile de se garer sur Inovallée. Du covoiturage sur-mesure Lancé le mois dernier, un système innovant, appelé Covoidurable, permet une mise en relation instantanée, via SMS, entre conducteurs et passagers, de et vers Inovallée.

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Un bâti vieillissant et une mauvaise image «Il y a un fort décalage entre la réalité immobilière d'Inovallée et ses entreprises qui la constituent. Notre bâtiment, qui n'est pourtant pas dans les pires de la zone, ne colle pas du tout à ce que nous sommes. Pour nous, ce n'est pas rédhibitoire dans la mesure où nous allons chez les clients. Mais c'est quand même un handicap car on évite les invitations», souligne Jean-Louis Brunet, président d'H3C Énergies. Un manque de transports en commun Le tramway devrait néanmoins arriver jusqu'à Meylan à l'horizon 2020. «Certes, les transports en commun doivent être améliorés mais c'est le problème de toutes les zones d'activité bien desservies par la voiture, explique Matthieu Tupin, chargé du développement des entreprises de La Métro. Les transports en commun ne sont pas compétitifs par rapport à la voiture.» Actuellement, seuls 8 à 10% des salariés de la zone viennent en transports en commun.

Président de Fnaim 38 entreprises et directeur associé de CBRE Richard Ellis, Robert Di Foggia analyse les marchés d'Inovallée et de Bouchayer-Viallet.
Inovallée perd de son attractivité. Les prix en témoignent?
Inovallée dispose essentiellement de bâtiments de seconde main, des années 1980 - 1990. Pour les moins chers, les prix à la location s'élèvent à 90€/m²/HC HT/an. Et à 125 €/m² pour les bâtiments les plus récents. Sur Montbonnot-Saint-Martin, les prix peuvent même aller jusqu'à 145€/m². On a toutefois des dossiers à 150 €/m² que l'on n'arrive pas à louer. Côté acheteurs, Inovallée a toujours des disponibilités. Mais il s'agit souvent de bâtiments d'ancienne génération, mal isolés,etc. Il y a quelques années, on a même atteint 20.000m² de disponible. Mais aujourd'hui, de plus en plus de propriétaires baissent les prix et vendent autour de 900€/m². Ce qui assainit grandement le marché. Sur Inovallée, beaucoup d'entreprises sont prêtes à acheter. Si elles sont au prix du marché, les petites surfaces partent en une semaine! Pour les bâtiments les plus récents, le prix d'achat peut atteindre jusqu'à 1.750 €/ m². Malgré la crise, les prix sont encore assez élevés.
Les taux d'inoccupation sont pourtant élevés?
Côté Meylan, le taux d'inoccupation est d'environ 12 à 13% et côté Montbonnot, il tourne autour de 7 à 8%. Ce qui n'est pas si important. Car c'est impossible d'atteindre zéro! Mais on ne construit plus rien sur la zone, sinon, les taux d'inoccupation seraient plus élevés. Aujourd'hui, plusieurs entreprises cherchent à s'agrandir sur Meylan mais aussi sur Montbonnot...
Bouchayer-Viallet peine néanmoins à se remplir. L'offre immobilière du bassin grenoblois correspond-elle finalement aux besoins des entreprises?
Les Reflets du Drac disposent en effet encore de 8.000m² à commercialiser. Mais on ne s'attendait pas non plus à remplir un site comme Bouchayer en un an. Il peut intéresser de grandes entreprises car ce sont de grandes surfaces. Or, aujourd'hui, la demande moyenne des entreprises grenobloises est de 150m²! En comparaison, l'immeuble à énergie positive de la Caserne de Bonne, qui offre de petites surfaces avec un loyer de 180€/m² voire 200 €/m², s'est rempli beaucoup plus vite. Depuis juillet-août, on sent toutefois que le marché repart. Beaucoup d'entreprises qui nous avaient consultés sont désormais prêtes à monter un dossier. Je suis plutôt optimiste pour la fin de l'année!

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Des locaux fonctionnels «Le niveau de prestations des bâtiments est très haut de gamme, assure Florence Audouy, directrice de programme chez Urbiparc. Il s'agit d'immeubles neufs, basse consommation, haute qualité environnementale... Avec des plateaux d'environ 2.000m², c'est idéal pour les grandes entreprises qui veulent donner une image positive.» Un lieu visible «C'est un lieu très visible qui frappe l'oeil des visiteurs», commente Gilles Talbotier, directeur de l'incubateur Grain. Des services La petite halle propose de nombreux services mutualisés, comme des salles de réunion, des services courrier, salle de repos,etc. Une offre de restauration de proximité se construit aussi dans le quartier. Un réseau Avec les sociétés installées sur le site Cémoi, celles de Buroclub et la proximité du polygone scientifique, Bouchayer a déjà des atouts pour permettre à ses entreprises d'accéder à un réseau professionnel intéressant.

Des transports en commun
«Nous bénéficierons de nombreux transports en commun, ajoute Jérôme de Parscau, P-dg d'Atos Worldgrid. Et une navette devrait être mise en place pour les salariés du Grésivaudan.»

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Moins de places de parking «Même si on privilégie le covoiturage et les transports en commun, le manque de places de parking peut être dissuasif», Gilles Talbotier. Un lieu en chantier Grues, camions de chantier, voiries mal aménagées... Le premier contact visuel n'est pas très attrayant quand on arrive dans le quartier, qui n'est clairement pas fini. «Il reste encore plein d'îlots en attente, à commercialiser, explique Florence Audouy, directrice de programme chez Urbiparc. Dont un à énergie positive, l'Émeraude, dont la livraison est prévue pour début 2012.» Les prix Le loyer de l'immeuble Les Reflets du Drac s'élève à 155 €/m². «Mais vu la conjoncture, il ne faut pas hésiter à contacter les commercialisateurs», souffle-t-on chez Urbiparc. Quant à la petite Halle, le loyer est de 120 €/m² / an HT, HC, sachant que les charges sont plus élevées car elles incluent plus de services.

Sur le bassin grenoblois, 40% des transactions immobilières se font sur Inovallée; 40% sur Grenoble centre (Europole+Bouchayer); et 20% dans le Sud, sur Eybens et Échirolles. Crise économique oblige, le marché de l'immobilier ralentit. Notamment parce que les entreprises tendent à repousser leur projet et parce que les banques sont plus exigeantes. Celles-ci demandent à ce que 50% à 70% des surfaces d'un bâtiment soient commercialisées avant de lancer la construction. Du coup, les demandes des entreprises ne peuvent pas être satisfaites sur le champs. «L'immobilier reste un outil pour attirer les entreprises, ce n'est pas un objectif en soi, commente Matthieu Tupin, chargé du développement des entreprises à la Métro. Ça ne sert à rien de faire sortir de terre des bâtiments vides.»

Roche Diagnostics et Schneider Electric auraient des projets d'agrandissement sur Inovallée. Mais faut-il encore trouver 10.000m² de disponible ! Des PME, comme H3C Energies qui est passée de 50 à 1.200 m² en quelques années, cherchent aussi à acheter sur Inovallée. D'autres, comme GEA, déplorent que la réglementation limite la construction à 50% de l'emprise des terrains, limitant l'expansion du bâti. «Certes, c'est joli. Mais nous sommes en zone industrielle. C'est l'emploi, pas l'esthétique, qui devrait être favorisé...»